Содержание

1. Общее правило «единства судьбы»
2. Когда дом можно продать без земли: 4 исключения
3. Что изменилось с 1 марта и 1 сентября 2025 года
4. Пошаговая инструкция: как оформить сделку в исключительных случаях
5. Ответы на самые популярные вопросы

Общее правило «единства судьбы»

С 1 сентября 2025 года в силу вступил федеральный закон № 487-ФЗ, который окончательно закрепил принцип: «объект недвижимости и земельный участок под ним переходят к одному лицу» (ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ).

То есть в 2026 году нельзя продать дом, квартиру, гараж или любой другой объект недвижимости отдельно от участка, на котором он расположен. Это касается как жилых, так и садовых/дачных строений.

Когда дом можно продать без земли: 4 исключения

Исключения действительно существуют, но носят строго ограниченный характер.

Участок оформлен по договору аренды

Если земля находится в аренде, дом продаётся без перехода права собственности на участок. В договоре купли-продажи обязательно указывается:

• реквизиты договора аренды;
• срок аренды;
• условия продления или расторжения.

Пожизненное наследуемое владение (ПНВ) или бессрочное пользование

При ПНВ или бессрочном пользовании продавец не является собственником земли, но вправе передать дом. В ЕГРН вносится запись о новом владельце дома, а право пользования участком «следует» за объектом.

Дом расположен на чужом участке с разрешения собственника

Если:

• есть письменное согласие собственника земли;
• в ЕГРН внесена сервитутная запись или договор безвозмездного пользования;

то можно оформить сделку, но покупатель получит дом без участка и будет обязан сам договариваться о земле.

Доля в доме без выдела доли в земле

В многоквартирном доме квартира продаётся без земли по умолчанию: земельный участок под домом принадлежит всем собственникам как обще долевая собственность. Земля «автоматически» переходит к покупателу в составе доли общего имущества.

Что изменилось с 1 марта и 1 сентября 2025 года

Пошаговая инструкция: как оформить сделку в исключительных случаях

Шаг 1. Проверка оснований

• Запрашиваем выписку из ЕГРН для дома и участка.
• Определяем правовой режим земли (собственность, аренда, ПНВ, сервитут).

Шаг 2. Подготовка пакета документов

• ЕГРН-выписки (не старше 5 дней);
• Договор аренды/сервитута/ПНВ (при наличии).
• Согласие собственника земли (если требуется).
• Разрешение органов опеки (если в доме проживают несовершеннолетние).

Шаг 3. Составление договора купли-продажи

В договоре обязательно:

1. Указать, что земельный участок не входит в предмет сделки.
2. Приложить копию договора аренды/ПНВ.
3. Прописать обязанность покупателя соблюдать условия пользования землёй.
4. Разместить уведомление о правах третьих лиц (собственника земли).

Шаг 4. Регистрация в Росреестре

С 2026 года подача заявления происходит только в электронном виде через МФЦ или ЕСИА. Срок регистции — 5 рабочих дней.

Ответы на самые популярные вопросы

Вопрос 1. Можно ли в 2026 году продать часть дома (например, половину) без земли?
Ответ: Только если в ЕГРН зарегистрирована доля в праве общей долевой собственности на участок или земля оформлена по договору аренды.

Вопрос 2. Что будет, после сделки собственник земли откажет новому владельцу дома во въезде?
Ответ: Покупатель вправе требовать в суде заключения договора аренды на прежних условиях (п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Вопрос 3. Нужно ли межевание, если я продаю дом на арендованной земле?
Ответ: С 1 марта 2025 года даже участок, переданный в аренду, должен быть поставлен на кадастровый учёт с точными границами.

В 2026 году продать дом без земли можно только в трёх чётко прописанных случаях: аренда, пожизненное наследуемое владение/бессрочное пользование, а также заранее оформленный сервитут. Во всех остальных ситуациях закон требует передавать дом и участок вместе. При малейшем сомнении обратитесь к кадастровому юристу или специалисту Росреестра: любая ошибка в оформлении чревата признанием сделки недействительной.