В 2026 году в России сохраняется жёсткая привязка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже объектов недвижимости к кадастровой стоимости. Вопрос «можно ли продать новый дом дешевле, чем он оценён кадаром?» остаётся актуальным как для физических лиц, так и для компаний-застройщиков. Ниже разберёмся, какие последствия ждут продавца и какие есть легальные способы снизить налоговую нагрузку.
Что говорит закон
Нормативная база:
- п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ — фиксируют 70 % кадастровой стоимости как минимально возможную налоговую базу при продаже недвижимости, если сделка совершается после г.;
- Федеральный закон № 382-ФЗ от г. (ст. 2 п. 11) — подтверждает возможность продавать объект по любой цене, но налог всё равно рассчитывается от большей величины: фактической цены или 70 % кадастровой;
- Регионы могут повышать коэффициент 0,7 до 1, если местным законом установлен иной минимум (п. 9 ст. 214.10 НК РФ). В 2026 году уже 26 субъектов РФ подняли порог до 0,8–0,9.
Как рассчитывается налог, если продать дом дешевле 70 % кадастровой стоимости
Пример 1. Физлицо
— Кадастровая стоимость нового дома: 10 000 000 ₽
— Фактическая цена в договоре: 6 000 000 ₽
— 70 % кадастровой: 7 000 000 ₽
Налоговая база примет 7 000 000 ₽. Если право на имущественный вычет есть (1 млн ₽) и документальных расходов нет, то:
НДФЛ = (7 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 780 000 ₽
Пример 2. ООО-застройщик
При продаже дома юрлицом по цене ниже рыночной и кадастровой у ИФНС появляются основания для:
- доначисления НДФЛ (если покупатель — физлицо-учредитель) или налога на прибыль (если покупатель — юрлицо);
- штрафа по ст. 122 НК РФ (20 % от неуплаченной суммы);
- пеней за каждый день просрочки;
- оценки сделки как «занижающей налоговую базу» (ст. 54.1 НК РФ).
Какие риски возникают
| Кто продаёт | Основные риски | Размер возможного штрафа |
|---|---|---|
| Физлицо | доначисление НДФЛ, пени, штраф 20 % | до 20 % от «недоплаченного» налога |
| ИП на ОСНО | тот же НДФЛ + штраф как физлицо | аналогично |
| ООО/ЗАО | доначисление налога на прибыль, контроль трансфертного ценообразования | 20–40 % от суммы занижения + пени |
| Дольщик-учредитель | обвинение в необоснованной налоговой выгоде (ст. 54.1 НК РФ) | полный перерасчёт и штрафы |
Когда можно продавать ниже 70 % кадастровой без риска
- Дом получен по наследству или в дар менее 3 лет назад — применяем вычет 1 млн ₽, но база всё равно не опустится ниже 70 % кадастра.
- Дом построен самостоятельно, и подтверждены расходы ≥ 70 % кадастровой стоимости — налог будет рассчитан от разницы (расходы − доход).
- Кадастровая стоимость не установлена (редкий случай для новостроек) — налоговая база берётся по договорной цене.
- Дом продаётся после 5 лет владения (для самостроя — 3 года), освобождение от НДФЛ по ст. 217.1 НК РФ.
- Региональный закон установил пониженный коэффициент. В 2026 году в Крыму, Севастополе, ряде ДФО и Северных территорий действует коэффициент 0,5–0,6.
Легальные способы минимизировать налог
Документировать расходы на строительство
Если дом новый и вы — застройщик, соберите все чеки на материалы, договоры с подрядчиками, акты КС-2/КС-3. Это позволит применить вычет по фактическим расходам (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Использовать имущественный вычет 1 млн ₽
Подходит, когда расходы подтвердить сложно (например, самострой без договоров).
Продавать в рамках долевого участия
Если дом ещё строится, можно «выйти» из долевого строительства по переуступке права требования. В этом случае налоговая база = цена уступки минус расходы на ДДУ, а не 70 % кадастровой.
Оспорить кадастровую стоимость
Алгоритм:
- Получить отчёт независимого оценщика, подтверждающий рыночную стоимость ниже кадастровой.
- Подать заявление в комиссию Росреестра (бесплатно) или в суд (госпошлина 300 ₽).
- После снижения кадастровой цены продавайте по новому 70 % порогу.
Чек-лист продавца нового дома в 2026 г.
- ✓ Уточнить актуальную кадастровую стоимость через rosreestr.gov.ru или ЕГРН-выписку;
- ✓ Сравнить фактическую цену и 70 % кадастровой.
- ✓ Рассчитать налог при разных сценариях (вычет 1 млн, вычет расходов, освобождение).
- ✓ Подготовить документы на расходы (чеки, договоры, КС-2/КС-3).
- ✓ Если кадастровая завышена — подать запрос на пересмотр.
- ✓ Указать в договоре купли-продажи реальные условия оплаты, чтобы избежать претензий по трансфертному ценообразованию (для ООО).
- ✓ Учесть срок владения: после 3–5 лет налога нет.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: Продал новый дом за 5 млн, кадастровая 8 млн. Прошло 4 года после регистрации. Придётся платить налог?
Да. База = 70 % × 8 млн = 5,6 млн ₽. Минус вычет/расходы → 13 % от остатка.
Вопрос: Можно ли в договоре указать 1 ₽, а остальное получить «в конверте»?
Нет. Это нарушение закона, риск уголовной ответственности по ст. 199 УК РФ и невозможность обезопасить сделку через банковскую ячейку/эскроу.
Вопрос: Застройщик-ООО продаёт дом учредителю-физлицу по себестоимости. Что грозит компании?
ИФНС может доначислить налог на прибыль (20 %) по рыночной цене, начислить пени и штраф 20–40 %. Нужно подготовить экономическое обоснование (отчёт об оценке).
Закон разрешает продавать новый дом по любой цене, но НДФЛ и налог на прибыль всё равно будут рассчитаны не ниже 70 % кадастровой стоимости (или выше, если регион повысил коэффициент). Исключения — освобождение после 3–5 лет, отсутствие кадастровой оценки, подтверждённые расходы и успешное оспаривание кадастровой цены.
Главное: всегда рассчитывайте налог заранее, используйте легальные вычеты и не занижайте цену в договоре ниже расчётного порога без экономического обоснования.