Многие владельцы недвижимости задаются вопросом: «А что, если я продам квартиру дешевле кадастровой стоимости?»
На первый взгляд — ничего страшного: покупатель согласен, продавец согласен, нотариус подписал․
Однако в 2026 году налоговая служба всё чаще «пересчитывает» сделки, руководствуясь пунктом 2 статьи 214․10 НК РФ․
В статье мы разберёмся, при каких условиях продажа ниже кадастра обернётся дополнительным налогом, штрафами и пенями, а при каких — обойдётся без последствий․

О чём говорит закон: п․ 2 ст․ 214․10 НК РФ

Согласно закону, если цена в договоре меньше 70 % от кадастровой стоимости, то для целей налогообложения доход от продажи принимается не ниже:

70 % × кадастровая стоимость (далее — «70-процентный коэффициент»)․

Примечание:

• В некоторых регионах коэффициент может быть увеличен до 1,0 (100 % кадастра)․ Следите за местными законами․
• Правило касается всех налогоплательщиков: физлиц (НДФЛ), ИП и организаций (прибыль + НДС)․

Пошаговая формула расчёта НДФЛ при продаже ниже кадастра

1. Определяем минимально возможную налоговую базу:
   База = max(фактическая цена, 0,7 × кадастровая стоимость)
2. Применяем вычет:
   Налог к уплате = (База − 1 000 000 ₽ или расходы на приобретение) × 13 %

Пример 1: квартира в Москве

• Кадастровая стоимость: 10 000 000 ₽
• Продажа в договоре: 6 800 000 ₽
• Вычет: покупалась за 5 000 000 ₽

Шаг 1: 0,7 × 10 000 000 ₽ = 7 000 000 ₽
Шаг 2: 7 000 000 ₽ − 5 000 000 ₽ = 2 000 000 ₽
НДФЛ: 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽
Если бы продавец рассчитывал только по фактической цене, он заплатил бы 234 000 ₽ (1 800 000 ₽ × 13 %), но налоговая применит именно 260 000 ₽․

Что грозит юридическим лицам и ИП

Для ООО и ИП на УСН/ОСН продаже здания или помещения ниже кадастра грозит:

• Доначисление налога на прибыль (20 %)
• Доначисление НДС (20 %)
• Пени (1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки)
• Штраф 20 % от недоимки (ст․ 122 НК РФ) + 40 %, если докажут умысел

Ключевое условие: налоговая должна доказать, что цена была занижена умышленно и привела к необоснованной налоговой выгоде․

Когда продать ниже кадастра безопасно

Формально закон не запрещает продавать дешевле, но последствий избежать можно в следующих случаях:

• Продажа меньше 1 000 000 ₽ (не облагается НДФЛ при соблюдении минимального срока владения)․
• Недвижимость ветхая, с большим износом → можно сослаться на экспертную оценку рыночной стоимости (ст․ 217․1 НК РФ)․ Например, оценщик оценил объект в 4 000 000 ₽ при кадастре 7 000 000 ₽․
• Региональный коэффициент упразднён → проверьте местный закон (на в Петербурге коэффициент 0,7)․
• Объект получен по наследству/дару близких и срок владения > 3 лет → освобождение от НДФЛ, независимо от цены․

Как оспорить кадастровую стоимость перед продажей

Если кадастровая стоимость явно завышена:

1. Получите отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости․
2. Подайте заявление в Комиссию при Росреестре или в суд (арбитраж для юрлиц, мировой для физлиц)․
3. После снижения кадастровой стоимости продавайте по новой, более низкой, базе․

Пошаговый алгоритм действий продавца

Частые вопросы (FAQ)

Вопрос 1․ Продал долю в квартире за 900 000 ₽, кадастровая доли 1 500 000 ₽․ Нужно ли платить налог?

Нет, если срок владения доли > 3 лет․ 70 % × 1 500 000 ₽ = 1 050 000 ₽․ Так как цена < 1 000 000 ₽ и есть право на вычет, база = 0․

Вопрос 2․ Можно ли указать в договоре 1 ₽ и остальное получить в конверте?

Ни в коем случае! Это уголовное преступление (ст․ 198 УК РФ — уклонение от уплаты налогов)․

Вопрос 3․ Какой штраф, если не подать 3-НДФЛ?

5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽․

Можно ли продать недвижимость дешевле кадастровой стоимости? — Да, но только понимая последствия․
Если цена ниже 70 % кадастра, налоговая всё равно примет 70 % как доход и рассчитает НДФЛ, прибыль и НДС․
Поэтому перед сделкой:

• проверьте кадастровую стоимость;
• оцените рыночную цену (экспертная оценка);
• рассчитайте налог заранее;
• учтите срок владения и возможные вычеты․

А если сомневаетесь — проконсультируйтесь с профильным юристом или налоговым консультантом․