Вопрос, который сегодня волнует и продавцов, и покупателей: «Смогу ли я продать квартиру/дом/участок дороже кадастровой стоимости и не нарвусь на налоговые последствия?»
Что такое кадастровая стоимость и почему она важна?
Кадастровая стоимость (КС) — это государственная оценка объекта недвижимости, которая с 2026 года используется как минимальная база для:
- исчисления имущественного налога;
- определения налога на прибыль от продажи (НДФЛ 13 %);
- проверки обоснованности цены в договоре купли-продажи.
Кадастровая оценка обновляется ежегодно. В 2026 году средний рост КС по России составил 12–18 %, поэтому у многих собственников КС уже равна или даже превышает рыночную цену.
Можно ли продать дороже кадастровой стоимости?
Да, можно и даже нужно, если рынок платит больше. Закон не ограничивает максимальную цену сделки. Однако есть два «но»:
- Налоговый контроль. Если цена в договоре окажется меньше 70 % от КС, ФНС доначислит налог «по кадастру» (ст. 214.10 НК РФ).
- Покупательская способность. Банки и покупатели при ипотеке ориентируются на КС, поэтому завышать цену выше рынка сложно.
Как рассчитываеться налог при продаже дороже КС?
Формула:
НДФЛ = 13 % × max(Цена в договоре – вычет/расходы; 0,7 × КС – вычет/расходы)
- Вычет 1 млн ₽ — если нет документов о расходах на покупку.
- Расходы — подтверждённые расходы (покупка, строительство, ремонт).
Пример 1: продаём дороже КС
Кадастровая стоимость 6 млн ₽, рыночная 7 млн ₽, вы продаёте за 7,3 млн ₽.
Налог = 13 % × (7 300 000 – 1 000 000) = 819 000 ₽.
Никаких доначислений не будет, потому что 7,3 млн ₽ > 0,7 × 6 млн ₽.
Пример 2: продаём ниже КС, но выше 70 % КС
КС 6 млн ₽, рыночная 3,8 млн ₽, вы продаёте за 4,5 млн ₽.
База для налога = 4 500 000 ₽ (т.к. 4,5 млн > 4,2 млн), налог = 13 % × (4,5 млн – 1 млн) = 455 000 ₽.
Пример 3: продаём ниже 70 % КС
КС 6 млн ₽, рыночная 3 млн ₽, вы продаёте за 3 млн ₽.
ФНС будет считать доход = max(3 000 000; 4 200 000) = 4 200 000 ₽. Налог = 416 000 ₽.
Как законно повысить цену продажи
- Повысьте кадастровую стоимость через суд. Если КС занижена, подайте иск в региональную кадастровую комиссию или суд. Срок, 6 месяцев с момента публикации новой КС.
- Улучшите объект. Перепланировка, капремонт, узаконенная пристройка могут реально увеличить рыночную цену.
- Используйте «спорную» КС. Если КС явно завышена, оспорите её перед продажей: понизив КС, вы снизите 0,7 × КС и тем самым понизите минимальную налоговую базу.
Дополнительные льготы 2026 года
- 5-летний срок владения — полное освобождение от НДФЛ.
- Продажа единственного жилья — льгота уже после 3 лет владения.
- Долевая продажа супругов, можно распределить вычет 1 млн ₽ пропорционально долям, уменьшив общий налог.
Пошаговый план продавца
- Получите свежую выписку ЕГРН (бесплатно на Росреестре) и узнайте актуальную КС.
- Сравните КС и рыночную цену. Используйте сайты-агрегаторы и отчёты оценщиков.
- Рассчитайте налог по обеим схемам (по договору и по 70 % КС).
- Если КС ниже рынка, продавайте по рынку и не беспокойтесь.
- Если КС выше рынка — оспорьте КС за 30–45 дней до сделки или используйте льготный вычет.
Краткий вывод
Продать недвижимость дороже кадастровой стоимости можно и выгодно. Главное — учесть 70 %-ный порог для налоговой и, при необходимости, оспорить КС или применить льготный вычет. В 2026 году процедура оспаривания стала проще: 85 % заявлений рассматриваются онлайн через Госуслуги.
Данная статья подготовлена 20 апреля 2026 года на основании актуальных норм Налогового кодекса РФ и практики ФНС.