Краткий ответ
Да, можно․ Дарственная вступает в законную силу с момента её подписания и регистрации, а не после смерти дарителя․ Поэтому если квартира уже оформлена на вас в Росреестре, вы свободно распоряжаетесь ею — жив ли бывший собственник или нет․
Почему возникает сомнение
Многие путают дарственную (договор дарения) с завещанием․ При завещании право собственности переходит к наследнику только после смерти наследодателя и после 6-месячной процедуры принятия наследства․ Дарственная же работает немедленно․
Шаг за шагом: что произошло с квартирой после дарения
- Подписание договора дарения у нотариуса или в простой письменной форме․
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре․
- Получение выписки ЕГРН, где вы уже значитесь как собственник․
- С момента регистрации вы обладаете всеми правами: можете жить, сдавать, дарить, продавать․
Что изменится после смерти дарителя
Ничего․ Ваши права не зависят от жизни прежнего собственника․ Единственное, что потребуется при сделке купли-продажи — это ваши документы:
- паспорт;
- выписка ЕГРН (не старше 5 рабочих дней на момент подачи в Росреестр);
- договор дарения (копия);
- если квартира была приобретена в браке — согласие супруга/супруги (если даритель был вашим супругом/супругой)․
Налоговые последствия при последующей продаже
Период владения
- Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 3 года, если квартира была получена от близкого родственника (родители, дети, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки)․
- 5 лет — если даритель был не близким родственником․
Расчёт налога при досрочной продаже
Формула:
НДФЛ = 13 % × (цена продажи – 1 000 000 рублей) или
НДФЛ = 13 % × (цена продажи – расходы на покупку), если вы купили квартиру у дарителя ранее․
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1: ждать 6 месяцев «наследственного срока»․ Это нужно только при наследовании․
- Ошибка 2: не брать выписку ЕГРН перед сделкой․ Проверьте, нет ли обременений или ареста․
- Ошибка 3: не платить НДФЛ при продаже через 2 года после дарения от друга․ Придётся заплатить 13 % с разницы․
Алгоритм продажи квартиры по дарственной после смерти дарителя
- Подготовка документов
- Выписка ЕГРН․
- Договор дарения․
- Паспорт собственника․
- Кадастровый паспорт (если нужно)․
- Оценка и подбор покупателя
- Эскроу-счёт или депозит нотариуса для безопасности расчётов
- Регистрация перехода права в Росреестре
- Подача 3-НДФЛ в ИФНС до 30 апреля следующего года, если срок владения меньше минимального
Квартира, полученная по дарственной, сразу становится вашей․ После смерти дарителя никаких дополнительных действий по переоформлению не требуется․ Главное — соблюсти налоговые правила при последующей продаже и проверить юридическую чистоту объекта․
Помните: при любых сомнениях лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости и налогам․