Актуально на 19 апреля 2026 г․
Краткий ответ: можно, но налог придётся заплатить
Да, квартиру можно продать даже если она находится в собственности менее трёх лет․
Однако в большинстве случаев с дохода от продажи придётся уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․
Законодательный «срок владения»
Когда налог не платится
- 3 года – если квартира:
- получена по наследству;
- подарена от близкого родственника (родители, дети, братья/сёстры, дед/бабка, внуки);
- передана по договору ренты;
- является единственным жильём на момент продажи (даже если куплена)․
- 5 лет – во всех остальных случаях (куплена на вторичном рынке, получена от неблизкого дарителя и т․д․)․
Когда налог платится
Если с момента перехода права собственности (дата записи в ЕГРН) прошло меньше минимального срока,
собственник обязан подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог до 15 июля следующего года․
Как рассчитать налог в 2026 году
Прогрессивная ставка
- 13 % – на доход до 2,4 млн рублей включительно;
- 15 % – на превышение свыше 2,4 млн рублей․
Пример расчёта
Светлана купила квартиру в 2024 году и продаёт её в 2026-м за 3 500 000 руб․
Она не вправе использовать освобождение, так как срок владения 2 года․
- Используем вычет в 1 млн руб․: 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб․ – база для налога․
- 2 400 000 × 13 % = 312 000 руб․
- 100 000 × 15 % = 15 000 руб․
- Всего к уплате: 327 000 руб․
Альтернативный способ – «доход минус расходы»
Если у продавца есть документы о покупке этой же квартиры (например, ДКП 2024 г․ на 2 800 000 руб․),
можно вместо вычета 1 млн использовать фактические расходы:
- 3 500 000 – 2 800 000 = 700 000 руб․ – налогооблагаемый доход․
- 700 000 × 13 % = 91 000 руб․
Выгода очевидна, если первоначальная цена была высокой․
Как уменьшить или не платить налог вовсе
- Докажите нулевой доход – продали дешевле, чем купили (расходы ≥ доходу)․
- Дождитесь минимального срока – 3 или 5 лет․
- Используйте имущественный вычет 1 млн руб․ – актуально при отсутствии документов о покупке․
- Продайте долю в рамках одного договора – у каждого собственника вычет 1 млн не делится․
- Беременный ипотечный вычет – если квартира покупалась с ипотекой, проценты тоже уменьшают базу при расчёте налога․
Особые ситуации
Квартира получена по наследству
Важен не момент вступления в наследство, а дата регистрации права собственности․
Если наследодатель купил квартиру за 1 млн руб․ и не использовал вычет при жизни, наследник может заявить эти расходы․
Дарение от брата сестре
Пример из практики: брат подарил квартиру в 2022 г․, сестра зарегистрировала право в 2023 г․
При продаже в 2025 г․ срок владения рассчитывается с 2023 г․ ⇒ всего 2 года․
Налог придётся заплатить, так как даритель – не близкий родственник (если бы родитель – 3 года)․
Иностранные агенты и нерезиденты
С г․ для лиц, признанных иностранными агентами, ставка НДФЛ с продажи любого имущества – 30 %,
независимо от срока владения․
Пошаговая инструкция продавца
- Определите дату регистрации права в ЕГРН․
- Сравните фактический срок владения с минимальным (3/5 лет)․
- Рассчитайте налог выгодным способом (1 млн или «доход минус расходы»)․
- До 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ (онлайн через ЛК ФНС или лично)․
- До 15 июля уплатите налог по реквизитам, указанным в уведомлении․
Штрафы за нарушение
- Не подали декларацию – штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %․
- Не уплатили налог – пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки․
- Умышленное уклонение – 20–40 % от суммы налога․
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: могу ли я одновременно использовать вычет 1 млн и расходы на ремонт?
Нет․ Либо вычет 1 млн, либо фактические расходы (включая ремонт, если он был «входным» капитальным)․
Вопрос: как быть с кадастровой стоимостью?
Если цена в договоре продажи меньше 70 % кадастровой, налог посчитают от 70 % кадастровой стоимости․
Продать квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет, – легально․
Главное – правильно рассчитать налог и подать отчётность․
При правильном подходе (вычет 1 млн, учёт расходов, ожидание срока) сумму налога можно существенно уменьшить или свести к нулю․
Сохраните эту статью: налоговые правила могут меняться, но механизм расчёта остаётся тем же – доход минус вычет/расходы, ставка 13/15 %․