Одним из самых острых вопросов при банкротстве физического лица остаётся судьба квартиры, особенно если она находится в ипотеке и является единственным жильём. С 8 и 11 сентября 2024 года вступили в силу два ключевых закона, которые кардинально изменили ситуацию. Ниже — подробная инструкция, когда и как можно продать квартиру должника, не нарушая закон.

Когда квартиру можно продать до начала банкротства

Если ипотека не просрочена

• Владелец вправе самостоятельно выставить объект на продажу с г. без согласия банка, пока банк не обратился в суд.
• Средства от покупателя поступают в банк, а разница между ценой продажи и остатком долга возвращается продавцу.
• Минимальная цена — не ниже остатка по ипотеке на момент сделки.

Если ипотека просрочена, но банк ещё не подал в суд

1. Заёмщик получает 90 календарных дней на самостоятельную продажу (отсчёт начинается с даты уведомления банка о намерении продать).
2. В течение этих 90 дней банк не имеет права начинать изъятие жилья.
3. По истечении срока если квартира не продана, банк вправе инициировать взыскание через суд и торги.

Квартира в процедуре банкротства

Единственное жильё в ипотеке

С г. действует Федеральный закон № 298-ФЗ. Его главные правила:

• Если квартира — единственное жильё должника или созаёмщика, и долг по ипотеке регулярно обслуживается, суд может отказаться от включения квартиры в конкурсную массу.
• Для этого обязательно:
  1. Не допускать просрочки по ипотеке во всё время процедуры.
  2. Предоставить суду расчёт того, что выселение нарушит баланс прав банка и заёмщика (позиция Верховного Суда РФ).
• Если же выплаты прекращены, квартира будет продана с торгов. Свыше остатка долга деньги пойдут на погашение требований кредиторов 1-й и 2-й очереди (алименты, вред жизни и здоровью и др.).

Продажа через третье лицо

До торгов должник или финансовый управляющий могут предложить:

1. Третье лицо (родственник, инвестор, компания) выкупает квартиру по цене ≥ оценки.
2. Деньги направляются:
   • в первую очередь — в банк на погашение ипотеки;
   • затем, на специальный депозит для кредиторов 1-й и 2-й очереди (до 10 % от рыночной стоимости жилья);
   • остаток — должнику для покупки меньшего по метражу жилья (так называемый «исполнительский иммунитет» денег, введённый Конституционным Судом РФ в 2024 г).

Пошаговая инструкция: как продать квартиру должника самостоятельно

Шаг 1. Проверка обременений

Выписка из ЕГРН: подтверждает залоговую запись банка и отсутствие арестов.

Шаг 2. Уведомление банка

Заявление о намерении продать + копия договора купли-продажи (предварительный).

Шаг 3. Поиск покупателя

• Цена ≥ остаток долга по ипотеке.
• Покупатель согласен на «ипотечную» схему: деньги сначала в банк, потом, разница продавцу.

Шаг 4. Согласование сделки

Банк выдаёт:

• Справку об остатке долга.
• Согласие на снятие обременения после получения денег.

Шаг 5. Регистрация перехода права

1. Договор купли-продажи подаётся в Росреестр.
2. Деньги поступают на эскроу-счёт банка.
3. После погашения долга банк подаёт заявление на снятие залога.
4. Разница перечисляется продавцу-должнику.

Когда продать нельзя

• Если объект уже арестован судебным приставом-исполнителем.
• Если банк подал иск о взыскании и суд вынес решение о реализации залога.
• Если квартира признана в особенности недвижимости, нельзя продать без торгов в рамках банкротства — например, при наличии несовершеннолетних собственников.

Что изменится в 2026 году

По данным на , Минэкономразвития подготовило проект, который:

• сокращает срок самостоятельной продажи с 90 до 60 дней;
• увеличивает минимальный остаток «исполнительского иммунитета» с 10 до 15 % стоимости жилья;
• допускает электронные торги не только на площадке «Федресурс», но и через Систему быстрых платежей.

В 2025 году продать квартиру должника можно в трёх случаях:

1. До банкротства — самостоятельно за 90 дней, пока банк не пошёл в суд.
2. В процессе банкротства — если квартира единственное жильё и выплаты по ипотеке не прекращаются.
3. Через третье лицо — до торгов, чтобы сохранить часть денег на новое жильё.

Главное — не допускать просрочек, оперативно взаимодействовать с банком и финансовым управляющим, а при необходимости привлекать юриста по банкротству и недвижимости.