Налоговый вычет — это возможность вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Для большинства граждан вопрос о том, как получить вычет при покупке жилья, уже давно решён. Но что делать предпринимателям, работающим на упрощённой системе налогообложения (УСН)? В статье разберём, какие правила действуют в 2026 году, какие ограничения существуют и какие шаги необходимо предпринять, чтобы вернуть деньги в бюджет.
Кратко: основные положения
- ИП, использующие УСН, имеют право на имущественный налоговый вычет (ИНВ) при покупке или строительстве квартиры.
- С 2026 года максимальный размер вычета может достигать 6 млн рублей (в зависимости от принятия законопроектов).
- Вычет предоставляется только по налогу, уплаченному в рамках НДФЛ. При УСН налог на прибыль (6 % или 15 %) не учитывается.
- Для получения вычета необходимо доказать, что вы уплатили НДФЛ — это возможно, если вы сдаёте квартиру в аренду и получаете доход, облагаемый НДФЛ, либо если вы получаете доход от иной деятельности, облагаемый НДФЛ (например, от продажи имущества).
Почему у ИП на УСН возникает сложность?
При УСН предприниматели платят единую налоговую ставку (6 % от доходов или 15 % от разницы «доход‑расходы»). Налоговый вычет традиционно связан с налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), а не с УСН. Поэтому, чтобы воспользоваться вычетом, ИП должен:
- Иметь документально подтверждённый факт уплаты НДФЛ.
- Сделать отдельную налоговую декларацию по форме 3‑НДФЛ за год, в котором была произведена покупка.
Какие варианты есть у ИП?
Сдавать квартиру в аренду — получать доход, облагаемый НДФЛ
Если вы сдаёте приобретённую квартиру в аренду, арендаторы платят вам доход в размере арендной платы. При этом ИП может выбрать форму налогообложения «УСН + НДФЛ» (в некоторых регионах допускается двойное налогообложение: часть дохода от аренды облагается НДФЛ, а остальная деятельность — УСН). В таком случае:
- В декларации 3‑НДФЛ указываете полученный от аренды доход и уплаченный НДФЛ.
- По уплаченному НДФЛ получаете вычет на покупку квартиры.
Оформить договор купли‑продажи от имени ИП, а не от личного счета
Если квартира приобретена в рамках предпринимательской деятельности (например, планируется её последующая продажа), то налоговый вычет может быть получен только в случае, если вы уплатили НДФЛ от продажи имущества (при получении прибыли от перепродажи). Это менее популярный способ, но юридически возможный.
Перевести часть доходов в личный кабинет физического лица
Некоторые ИП используют схему: часть доходов получает как физическое лицо (например, от подработки, фриланса) и уплачивает НДФЛ, а остальную часть – через УСН. В этом случае налоговый вычет предоставляется только по части доходов, облагаемых НДФЛ.
Пошаговая инструкция по получению ИНВ для ИП на УСН
Шаг 1. Подтвердите факт уплаты налога (НДФЛ)
Соберите все документы, подтверждающие уплату НДФЛ за соответствующий налоговый период:
- Квитанции об уплате налога.
- Справка из налоговой инспекции о начисленном и уплаченном НДФЛ.
- Договор аренды (если доход получен от сдачи квартиры).
Шаг 2. Оформите заявление о налоговом вычете
Заполните форму 2‑НДФЛ (заявление о предоставлении имущественного налогового вычета). В заявлении укажите:
- Сумму расходов на покупку/строительство квартиры (документально подтверждённую – договор купли‑продажи, акт приёма‑сдачи и т.д.).
- Размер уплаченного НДФЛ, который будет использован для вычета.
Шаг 3. Подготовьте пакет документов
Для ИП на УСН пакет выглядит так:
- Заполненная форма 2‑НДФЛ.
- Копия паспорта и ИНН.
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (договор, выписка из ЕГРН).
- Документы, подтверждающие уплату НДФЛ (квитанции, справки).
- Справка из банка о размере уплаченного процента по ипотеке (если ипотека).
- Справка из налоговой о расчёте налога (форма 6‑НДФЛ) за год, в котором был получен доход, облагаемый НДФЛ.
Шаг 4. Подача в налоговую инспекцию
Документы подаются в отделение ФНС по месту регистрации ИП (или через личный кабинет на nalog.ru). Срок рассмотрения – до 3 месяцев.
Шаг 5. Получение возврата
После одобрения налоговой вы получите возврат средств на указанный банковский счёт. При стандартных ставках возврат может занять до 30 дней после окончательного решения.
Новые лимиты и законодательные изменения 2026 года
С начала 2026 года в России обсуждаются значительные изменения в системе имущественного налогового вычета:
- Предложенный в Госдуме проект увеличивает максимум вычета с 2 млн руб. до 6 млн руб. (в зависимости от принятия закона).
- Уточнены правила расчёта вычета при ипотеке: теперь учитывается только фактическая сумма уплаченных процентов, а не начисленная ставка.
- Введён новый электронный формат подачи документов (через портал «Госуслуги»), что ускоряет процесс рассмотрения заявок.
- Для ИП на УСН предусмотрена возможность отдельного расчёта НДФЛ по доходам от сдачи недвижимости, что упрощает получение вычета.
Практические рекомендации для ИП на УСН
- Планируйте доходы от аренды заранее. Оформите договор аренды с реальными рыночными условиями, чтобы налоговая инспекция приняла его без вопросов.
- Ведите отдельный учёт доходов, подлежащих НДФЛ. Это облегчит заполнение формы 3‑НДФЛ и ускорит процесс получения вычета.
- Следите за изменениями законодательства. В 2026 году лимит вычета может увеличиться до 6 млн руб., что делает покупку более выгодной.
- Консультируйтесь с налоговым специалистом. При сложных схемах (двойное налогообложение, продажа недвижимости) профессиональная помощь поможет избежать ошибок.
- Не забывайте о сроках подачи. Заявление о вычете подаётся в течение трёх лет с момента покупки квартиры.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Может ли ИП на УСН получить вычет, если он не сдаёт квартиру в аренду?
Только если у ИП есть иной доход, облагаемый НДФЛ (например, доход от продажи имущества, дивиденды, подработки). Без уплаты НДФЛ вычет невозможен.
Вопрос: Какой документ подтверждает уплату НДФЛ при сдаче квартиры в аренду?
Квитанция об уплате налога, полученная после подачи декларации 3‑НДФЛ, а также справка из налоговой инспекции о начисленном налоге.
Вопрос: Можно ли получить вычет за ипотечные проценты, если ИП платит их из личного счёта?
Да, но только при условии, что вы уплатили НДФЛ с доходов, полученных от аренды. Проценты учитываются в составе расходов, подтверждённых банковской выпиской.
Вопрос: Что делать, если лимит вычета в моём регионе пока 2 млн руб., а закон о 6 млн руб. ещё не вступил?
На данный момент действуют текущие правила. Однако можно оформить заявку на частичное возмещение и следить за публикацией новых нормативных актов.
ИП, работающие на упрощённой системе налогообложения, действительно могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом при покупке квартиры, но только при условии наличия налога, уплаченного по ставке НДФЛ. Наиболее практичным способом является сдача квартиры в аренду и уплата налога с полученного дохода. В 2026 году ожидаются значительные улучшения: увеличение лимита вычета до 6 млн руб., упрощённые электронные процедуры и более чёткие правила расчёта. При правильном планировании и документальном оформлении вы сможете вернуть значительную часть потраченных средств и сделать покупку жилья более доступной.
Если у вас остались вопросы или требуется помощь в подготовке документов, рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту.