Каждый россиянин, приобретающий квартиру, дом или долю в недвижимости, имеет право вернуть до 260 000 рублей (13 % от 2 млн ₽) за счёт имущественного налогового вычета. Но что делать, если куплено не одно, а несколько объектов? Можно ли «разбить» лимит на два домика или трёхкомнатную квартиру и гараж? Рассмотрим по порядку.
Как работает имущественный вычет в 2026 году
- Размер вычета: максимум 2 млн рублей за всю жизнь (п. 3 ст. 220 НК РФ).
- Возврат НДФЛ: 13 % от заявленной суммы — до 260 000 рублей.
- Безлимитный процент: проценты по ипотеке можно вернуть ещё до 3 млн ₽ (390 000 руб.).
- Кто может получить: любой резидент РФ, официально платящий НДФЛ 13 %.
Один лимит — несколько объектов: ключевая формула
Налоговый кодекс даёт один лимит в 2 млн руб. на человека, но не на объект. Это значит:
- Разрешено применять вычет сразу за несколько квартир/домов, пока сумма расходов не превысит 2 млн ₽.
- Недобранный остаток можно «добрать» при следующей покупке.
- Проценты по ипотеке учитываются отдельно и не «съедают» лимит 2 млн ₽.
Пример 1
В 2025 году вы купили студию за 1 100 000 рублей и оформили вычет на 143 000 руб. (13 %). В 2026 году приобрели комнату в коммуналке за 950 000 руб. Оставшийся лимит — 900 000 руб., поэтому вернёте ещё 117 000 руб. (13 % от 900 000 ₽).
Пример 2
Дом в Подмосковье куплен за 4 500 000 руб. Вычет взят только на 2 млн ₽ — 260 000 рублей. Остальные 2,5 млн ₖ не участвуют, но проценты по ипотеке (3 млн ₽) можно вернуть отдельно (390 000 руб.).
Важные ограничения
- Дата покупки. Если квартира приобретена до , лимит 2 млн руб. действует «один раз в жизни» без права «добора» остатка. При покупке после — можно «добирать» до 2 млн ₽.
- Объекты у родственников. Сделки между близкими родственниками (супруги, родители, дети) не дают вычета, даже если куплено несколько объектов.
- Материнский капитал. Сумма сертификата вычитается из расходов. Если квартира стоит 2 500 000 ₽, из которых 600 000 ₽ — маткапитал, вычет берётся с 1 900 000 ₽.
Оформление за несколько объектов: пошаговый алгоритм
- Подготовьте документы:
- ДКП/ДДУ (договор купли-продажи/долевого участия) на каждый объект;
- акт приёма-передачи или ЕГРН;
- чеки/платёжки;
- справка 2-НДФЛ за последние 3 года;
- декларация 3-НДФЛ (можно подать онлайн через Госуслуги).
- Рассчитайте лимит: суммируйте расходы по всем объектам, но не более 2 млн ₽.
- Подайте декларацию с приложением всех документов. Если лимит исчерпан не полностью, при следующей покупке подайте новую 3-НДФЛ и добавьте оставшийся вычет.
- Получите возврат на карту или счёт в течение 4 месяцев.
Декретный отпуск: можно ли вернуть НДФЛ?
Да, женщина в декрете имеет право на имущественный вычет, если:
- официально работала до декрета, а работодатель удерживал НДФЛ;
- есть остаток подоходного налога за предыдущие годы или работа по совместительству после выхода из декрета.
Что делать: подайте 3-НДФЛ за последние 3 года, когда у вас был доход. Если денег вернуть некому (нет дохода), вычет «заморозится» до выхода на работу, но не исчезнет.
Частые вопросы
Можно ли получить вычет за гараж и квартиру одновременно?
Нет. Гаражи и машино-места не относятся к жилой недвижимости, поэтому расходы на них вычету не подлежат.
Супруги купили две квартиры. Как распределить вычет?
Каждый супруг имеет свой лимит 2 млн ₽. При совместной собственности можно распределить расходы в любой пропорции (например, 50 %/50 % или 100 %/0 %).
Можно ли использовать материнский капитал и вернуть НДФЛ?
Да, но только с той части, которую вы оплатили собственными средствами. Сумма материнского капитала вычитается из расходов;
| Ситуация | Можно ли? | Комментарий |
|---|---|---|
| Куплены 2 квартиры по 1 млн ₽ каждая | Да | Один лимит 2 млн ₽ используется полностью |
| Куплены 3 квартиры по 700 000 ₽ каждая | Да | Вычет берётся с 2 млн ₽, 100 000 ₽ «сгорит» |
| Куплен дом до 2014 года и вычет уже получен | Нет | До 2014 г. лимит «один раз за всю жизнь» |
| Куплены квартира и гараж | Частично | Только квартира участвует в расчёте |
Как подать онлайн через Госуслуги (новинка 2026)
Теперь в личном кабинете на gosuslugi.ru доступен сервис «Налоговый вычет недвижимость»:
- автоматически подтягивает данные из Росреестра и ФНС;
- считает остаток лимита;
- генерирует готовую 3-НДФЛ за 10 минут;
- отправляет заявление без визита в ИФНС.
Имущественный вычет можно получать не за один, а за несколько объектов недвижимости, пока общая сумма расходов не дотянет до 2 млн руб. Главное — правильно распределить лимит и соблюдать сроки подачи декларации. Даже если временно нет дохода (например, вы в декрете), вычет сохраняется и «оживёт», как только появится налогооблагаемый доход.
Не откладывайте: чем раньше подадите документы, тем быстрее вернёте свои 260 000 рублей и более от процентов по ипотеке!