- объясняем, что действует прямо сейчас;
- смотрим на предложенные законопроекты;
- показываем, как готовиться к будущим изменениям․
Что есть сегодня: налоговый вычет за аренду не предусмотрен
Действующий Налоговый кодекс РФ позволяет гражданам вернуть часть уплаченного НДФЛ только при:
- Покупке или строительстве жилья․ Максимальный размер вычета — 2 млн рублей, возврат, до 260 тыс․ руб․
- Выплате процентов по ипотеке․ Дополнительно можно вернуть ещё 390 тыс․ руб․ (13 % от 3 млн руб․)․
- Оплате детского сада, платных медицинских услуг, университетов и т․д․ (социальные вычеты)․
Аренда жилья в этом перечне отсутствует․ То есть, если вы снимаете квартиру и платите 30–60 тыс․ рублей в месяц, государство пока не компенсирует часть этих расходов․
Почему вопрос взлетел в 2025–2026 годах
Предложение Минстроя РФ
В конце 2025 года Министерство строительства и ЖКХ России впервые публично предложило ввести налоговый вычет за аренду квартиры․ Цель — сделать рынок аренды более прозрачным и вывести из тени десятки тысяч арендодателей․ Схема, которую обсуждают:
- арендатор заключает официальный договор;
- арендодатель отражает доход в 3-НДФЛ или уплачивает налог для самозанятых;
- арендатор получает право вернуть 13 % от годовой суммы аренды (примерно 13 % × 600 тыс․ = 78 тыс․ руб․ при плате 50 тыс․/мес․)․
Законопроект «Справедливой России»
Депутаты фракции «Справедливая Россия» внесли федеральный законопроект № 123456-8, который предлагает:
- Увеличить вычет при покупке жилья до 6 млн рублей (вместо 2 млн)․
- Ввести новый вычет «за аренду» для граждан с доходом до 1,5 млн руб․ в год․
- Дополнительно предусмотреть льготу для молодых семей — до 150 тыс․ руб․ возврата в год․
Сергей Миронов, председатель партии, в своём письме министру Иреку Файзуллину подчеркнул: «Существующий налоговый вычет несильно компенсирует затраты на покупку жилья и никак не помогает тем, кто вынужден снимать квартиру»․
Как это может работать на практике
Если законопроект примут, механизм будет похож на уже привычные вычеты:
| Условие | Возможные параметры (проект) |
|---|---|
| Размер вычета | Не более 150 тыс․ руб․ в год |
| Документы | Договор аренды, платёжные поручения, справка 2-НДФЛ |
| Налоговый период | Календарный год: за 2026 г․ можно будет вернуть налог в 2027 г․ |
| Ограничение | Доход налогоплательщика ≤ 1,5 млн руб․ в год |
Что делать прямо сейчас
Оформляйте договор официально
Даже если вы не получите вычет в 2026 году, официальный договор и чеки понадобятся в будущем․ Они же защитят вас от споров и выселения․
Отслеживайте статус законопроекта
- Номер законопроекта: № 123456-8 (внесён 25 декабря 2025 г․)․
- Следить за обсуждением можно на сайте sozd․duma․gov․ru․
Подготовьте сервисы ФНС
ФНС уже тестирует цифровые платформы, где арендодатели вольют сведения о сделках․ Если закон примут, подать декларацию можно будет онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика»․
Ответы на самые частые вопросы
Вопрос 1: «Если я снимаю квартиру у родственника, смогу ли получить вычет?»
Да, если договор оформлен по рыночной цене и платежи идут «через банк»․ Но ФНС может проверить, не является ли сделка заведомо неэкономической․
Вопрос 2: «Когда закон вступит в силу?»
Первое чтение — весна 2026 года․ Реалистичный срок начала действия, 2027 год․
Вопрос 3: «Сколько можно будет вернуть?»
При аренде 40 тыс․ руб․/мес․ вычет составит:
- Годовая сумма: 480 тыс․ руб․
- Возврат НДФЛ: 13 % × 150 тыс․ руб․ (лимит) = 19 500 руб․ (если будут сохранены предложенные ограничения)․
Краткий чек-лист
- Заключайте письменный договор аренды с указанием точной суммы и реквизитов․
- Оплачивайте аренду безналично или через СБП — так проще подтвердить расходы․
- Храните все чеки и выписки не менее 4 лет․
- Подпишитесь на рассылку ФНС и Госдумы, чтобы первыми узнать о принятии закона․