Вопрос кажется простым: если продавец приобрёл жильё в дар, можно ли у него купить эту квартиру? Ответ – да, закон допускает такую сделку, однако она сопровождается повышенными правовыми и налоговыми рисками. В статье мы разберём, какие нюансы стоит учитывать, какие признаки опасности существуют и как провести тщательную правовую проверку перед подписанием договора купли‑продажи.

Что такое договор дарения недвижимости?

Договор дарения – это безвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемому. Для недвижимости он подлежит обязательной нотариальной форме и государственной регистрации в Росреестре. Основные характеристики:

• Отсутствие встречного платежа (за исключением целевого дарения денежных средств).
• Наличие привилегии (право преимущественной покупки) у лиц, указанных в законе (супруг(а), дети, родители).
• Налоговые обязательства – одаряемый платит налог на дарение от оценочной стоимости (обычно берут стоимость по БТИ).

Право на покупку квартиры, полученной в дар

Гражданский кодекс РФ не запрещает продажу квартиры, правом собственности на которую владеет лицо, получившее её в дар. Однако необходимо убедиться, что:

1. Договор дарения законно оформлен и зарегистрирован в Росреестре.
2. Не существует претензий со стороны лиц, имеющих преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
3. Квартира не находится в залоге, аренде или под арестом.

Семь самых опасных признаков риска

Опытные риелторы и юристы выделяют типичные сигналы, которые могут указывать на скрытую опасность сделки:

• Неясные причины дарения – даритель не может чётко объяснить, почему и при каких обстоятельствах передал жильё.
• Отсутствие полноценного нотариального акта (например, сделка заверена только подписью в МФЦ).
• Слишком низкая оценочная стоимость в договоре дарения (обычно ниже рыночной, что может указывать на сокрытие реальной стоимости).
• Даритель не является родственником покупателя и/или имеет ограниченные финансовые возможности (признак давления).
• Сделка происходит сразу после подачи иска о признании дарения недействительным (пример из Мосгорсуда, 2015 год).
• В договоре дарения указана условная цена (т.е. «ценой считается оценка БТИ»), а налог уплачен лишь от этой суммы.
• Отсутствие получения согласия всех собственников, если квартира имеет несколько совладельцев.

Как проверить юридическую чистоту квартиры

Перед тем как подписать договор купли‑продажи, рекомендуется выполнить следующий чек‑лист:

1. Запросить выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и убедиться, что в праве собственности указан именно даритель.
2. Проверить наличие ограничений (арест, ипотека, судебные обременения).
3. Уточнить, есть ли претензии со стороны наследников или иных лиц, которым по закону предоставлено преимущественное право покупки.
4. Спросить у дарителя о условиях дарения – была ли это «целевая» передача (например, деньги на покупку), был ли даритель в полном сознании и без давления.
5. Провести оценку рыночной стоимости независимым экспертом (это поможет оценить адекватность налога на дарение).
6. Обратиться к нотариусу для проверки подлинности нотариального акта и его соответствия требованиям закона.
7. При наличии нескольких собственников – запросить согласие всех совладельцев на продажу.

Налоговые нюансы

Одаряемый обязан уплатить налог на дарение. Ставка зависит от степени родства:

• Близкие родственники (родители‑дети, супруги) – 0 % (налог не взимается).
• Отдалённые родственники и не‑родственники – 13 % от оценочной стоимости (обычно берут стоимость по БТИ).

При последующей продаже квартиры покупатель обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью, указанной в договоре купли‑продажи (если квартира находилась в собственности менее 5 лет, применяется ставка 13 % + 1,5 % за каждый год владения сверх пяти лет).

Судебная практика

Реальные примеры показывают, что сделки с дарственной могут стать предметом споров:

• Мосгорсуд, дело 4г‑1462/15 (2015) – квартира была продана сразу после подачи иска об отмене дарения. Суд признал сделку мнимой и недействительной.
• Судебные решения 2026 года (Рамблер/личные финансы) подтверждают, что право собственности, полученное по дарению, менее устойчиво, чем право по купле‑продаже, и требует дополнительной проверки.

Практические рекомендации покупателю

Если вы решили купить квартиру, бывшую в дар, следуйте этим советам:

1. Обратитесь к юристу, специализирующемуся на недвижимости, уже на этапе предварительных переговоров.
2. Требуйте полный пакет документов от продавца: оригинал договора дарения, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии обременений.
3. Попросите продавца предоставить подтверждение уплаты налога на дарение (квитанцию в ФНС).
4. Если даритель – пожилой человек, а одаряемый – не родственник, настоятельно проверьте отсутствие принудительного или скрытого давления (это часто приводит к оспариванию в суде).
5. Заключите договор купли‑продажи только после завершения всех проверок и получения положительного заключения от нотариуса.
6. В договоре купли‑продажи укажите условие о проверке правового статуса квартиры и предусмотрите штрафные санкции за скрытые дефекты.
7. Не забывайте про страховку титула (если есть возможность) – она покрывает риски, связанные с оспариванием прав собственности.

Покупка квартиры, полученной продавцом по договору дарения, законно допустима, но сопряжена с рядом специфических рисков: возможность оспаривания дарения, наличие налоговых обязательств, скрытые обременения и правовые ограничения со стороны лиц, имеющих преимущественное право покупки. Чтобы минимизировать риски, необходимо:

• Тщательно проверять юридическую чистоту недвижимости;
• Убедиться в законности и добровольности самого дарения;
• Платить все налоги в соответствии с законодательством;
• Оформлять сделку через нотариуса и привлекать квалифицированного юриста.

Соблюдая эти правила, вы сможете безопасно приобрести жильё, даже если его предшествующая история связана с дарственной.

*Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Для конкретных ситуаций рекомендуется получить индивидуальную юридическую консультацию.