Передача недвижимости в дар – один из самых простых способов
передачи собственности внутри семьи. Однако правила, применимые к
жилью, отличаются от правил, регулирующих коммерческую недвижимость.
В статье рассматриваются юридические ограничения, порядок оформления
и налоговые последствия дарения коммерческого объекта
(офисных площадей, складов, торговых помещений и т.п.) близким
родственникам.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ, статья 576 – определяет, что дарение
  возможно только между лицами, имеющими правоспособность. Ограничения
  могут возникнуть, если объект находится в управлении
  государства или если даритель находится под опекой.
• Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации
  прав на недвижимое имущество» – предписывает обязательную
  регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
• Налоговый кодекс РФ, глава 26.2 – регулирует налогообложение
  доходов физических лиц, получающих имущество в дар.
• Налоговый кодекс РФ, статья 217 – освобождает от НДФЛ
  сделки дарения между близкими родственниками, но только
  для жилой недвижимости. Для коммерческой недвижимости
  данное освобождение не применяется.

1.1 Что считается «близким родственником»?

Согласно Налоговому кодексу, к близким родственникам относятся:

1. Супруг (супруга), супруг(а) гражданина РФ, находящийся в официальном браке;
2. Дети, в т.ч. усыновлённые;
3. Родители (биологические и усыновлённые);
4. Братья и сестры.

Налоговые последствия

2.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Для жилья дарение между близкими родственниками полностью
освобождается от НДФЛ. Для коммерческой недвижимости ситуация
другая:

• Если даритель и одаряемый – физические лица, то НДФЛ
  в размере 13 % от кадастровой стоимости (или от
  рыночной стоимости, если она выше) подлежит уплате
  получателем.
• Если получатель использует объект в предпринимательской
  деятельности, налог может быть уплачен в составе
  налогообложения доходов от аренды (пункт «доходы от
  аренды» в главе 26.2). При этом НДФЛ уплачивается только с
  фактического дохода от сдачи в аренду, а не с стоимости
  подаренного имущества.
• Для индивидуальных предпринимателей, использующих упрощённую
  систему налогообложения (УСН), правило «доходы, полученные в
  порядке дарения, не учитываются» не распространяется
  (см. совет от ЦИАН).

2.2 Государственная пошлина

Для регистрации перехода права собственности в Росреестре
физическому лицу необходимо уплатить фиксированную госпошлину в
размере 2 000 рублей. При заключении договора дарения между
близкими родственниками в 2026 году действует 50‑процентная скидка
на нотариальную пошлину (если договор подписывается у нотариуса).

2.3 Налог на имущество

После регистрации нового владельца объект попадает в его налоговую
базу. Налог на имущество физических лиц рассчитывается от
книжной стоимости (в большинстве регионов – от кадастровой
стоимости) и не зависит от способа приобретения (покупка,
дарение, наследство).

Порядок оформления дарения коммерческой недвижимости

3;1 Необходимые документы

3.2 Шаги процедуры

1. Подготовка договора дарения. В договоре указываются:
   • полные данные сторон;
   • описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер);
   • указание, что передача осуществляется безвозмездно;
   • условия (если есть), например, обязательство одаряемого
     использовать объект в определённом виде.
2. Нотариальное заверение. Для недвижимости обязательна
   нотариальная форма. Нотариус проверит правоспособность сторон,
   отсутствие обременений и подпишет договор.
3. Оплата госпошлины (2 000 руб) и, при желании, скидка на
   нотариальную пошлину (50 %).
4. Подача документов в Росреестр. Через МФЦ, онлайн‑портал
   или напрямую в отделение Росреестра.
5. Получение выписки из ЕГРН. После регистрации новый владелец
   получает выписку, подтверждающую право собственности.

3.3 Можно ли обойтись без нотариуса?

Согласно действующему законодательству РФ, договор дарения
недвижимого имущества обязателен к нотариальному заверению.
Только в случае дарения движимого имущества (автомобилей,
оборудования) нотариальное заверение не требуется.

Возможные подводные камни и риски

• Притворные сделки. Если сделка выглядит как «дарение», но
  фактически является скрытой продажей (цена указана ниже рыночной),
  налоговые органы могут признать её «притворной» и потребовать

  уплату НДФЛ и/или штрафы.

• Обременения. Ипотека, арест, сервитуты – все они переходят
  к новому владельцу, если не будут сняты до регистрации.
• Налог на имущество. После дарения новый владелец обязан
  платить налог по текущей ставке региона; в некоторых регионах
  ставки на коммерческую недвижимость существенно выше, чем на
  жилую.
• Потенциальные споры с другими совладельцами. При
  передаче доли в коммерческой недвижимости необходимо получить
  согласие остальных совладельцев (право преимущественной покупки).
• Изменения в налоговом законодательстве. С 2024 года
  обсуждались поправки, ограничивающие освобождение от НДФЛ при
  дарении коммерческой недвижимости. Рекомендуется проверять
  актуальную редакцию НК перед сделкой.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

5.1 Нужно ли платить НДФЛ при дарении офиса брату?

Да. Для коммерческого помещения НДФЛ в размере 13 % от кадастровой
стоимости (или от рыночной, если она выше) подлежит уплате
одаряемым.

5.2 Можно ли сразу после получения в дар продать коммерцию?

Технически возможно, однако в течение трёх лет после
получения в дар сделка может быть признана «притворной» налоговыми
органами, если будет доказано, что дарение использовалось для
уклонения от налога при последующей продаже.

5.3 Какой документ подтверждает право собственности после дарения?

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости
(ЕГРН), полученная после государственной регистрации перехода права.

5.4 Облагается ли налогом доход от аренды подаренного помещения?

Да. Одаряемый обязан уплачивать НДФЛ (13 % или 15 % в зависимости от
режима налогообложения) с фактически полученного дохода от аренды.
Само дарение не облагается, но доход от эксплуатации – да.

5.5 Можно ли подарить коммерческую недвижимость, если я ИП на УСН?

Да, но при этом НДФЛ не освобождается. ИП‑получатель должен
учитывать полученный объект в составе имущества, а доходы от его
аренды — в налоговой декларации по УСН (доходы‑расходы).

Подарить коммерческую недвижимость близкому родственнику можно,
но необходимо учитывать ряд особенностей, отличных от дарения жилой
квартиры:

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не освобождается – 13 % от
  кадастровой стоимости;
• Обязательное нотариальное заверение договора дарения;
• Регистрация в Росреестре и уплата государственной пошлины
  (2 000 руб., со скидкой на нотариальную пошлину при наличии)
• Налог на имущество и потенциальные налоговые обязательства по
  доходам от аренды;
• Необходимо проверять отсутствие обременений и согласие
  совладельцев.

При правильном оформлении и своевременной уплате налогов дарение
коммерческой недвижимости может стать удобным способом передачи
бизнес‑активов внутри семьи, не вызывая лишних финансовых потерь.

Дата составления статьи: . Информация актуальна на
данный момент, но налоговое законодательство может изменяться. Для
конкретных случаев рекомендуется обратиться к юристу или налоговому
консультанту.