Вопрос о том, можно ли передать в дар дом, полученный по дарственной, возникает достаточно часто: человек получает в подарок жильё, а потом решает передать его дальше – родственникам, друзьям или даже продать. В этой статье мы подробно разберём юридические нюансы, ограничения и порядок действий, чтобы вы могли принимать обоснованные решения.
Что такое дарственная и как она работает?
Договор дарения – это безвозмездный договор, по которому даритель передаёт одаряемому имущество в собственность. Для недвижимости такой договор обязателен к нотаризации (если даритель – несовершеннолетний, ограниченно дееспособный, либо в случае совместной собственности) и последующей регистрации в Росреестре. После государственной регистрации одаряемый получает право собственности, которое полностью ему принадлежит.
Ключевые положения ГК РФ
- Статья 572‑574 Гражданского кодекса РФ регулируют порядок заключения, исполнения и расторжения договора дарения.
- Дарственная может быть реальной (подписана обеими сторонами) или обещанием дарения (договор, в котором одна сторона обязуется в будущем передать имущество).
- Для недвижимости обязательна государственная регистрация права собственности (пункт 1 статьи 1312 ГК РФ).
Можно ли «перенести» дарственную?
Термин «перенести дарственную» не совсем корректен. Сам договор дарения изменить нельзя – он уже отработал, а право собственности перешло к одаряемому. Однако одаряемый свободен распоряжаться полученным имуществом:
- Продать дом;
- Сдать в аренду;
- Сделать новую дарственную (передарить дом другому лицу);
- Вернуть имущество дарителю (отказ от дара) – в этом случае оформляется договор возврата дара или сделка купли‑продажи за символическую цену.
Иными словами, передарить дом можно, но это будет отдельный договор дарения, а не «переписка» старой дарственной.
Какие условия и ограничения существуют?
Наличие совладельцев
Если дом находится в совместной (долевой) собственности, то для передачи любой части необходимо согласие всех сособственников. Это может быть оформлено мирным соглашением или, в случае спора – через суд.
Согласие супруга
По статье 571 ГК РФ, если даритель состоит в браке, согласие другого супруга требуется в следующих случаях:
- Дом находится в совместной (семейной) собственности (например, приобретён в браке без оформления отдельного режима имущества);
- Дом был приобретён за счёт совместно нажитого имущества супругов.
Если же дом принадлежал дарителю до брака или был получен в дар до вступления в брак, согласие не требуется.
Обременения и ограничения
Передача дома в дар возможна только если:
- Дом не находится под арестом, залогом или иными ограничениями, которые требуют согласия кредитора.
- На доме нет прав третьих лиц (например, арендаторов, сервитутов), которые могут ограничить передачу.
Налоговые последствия
При передаче дома в дар получатель (одаряемый) обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от кадастровой стоимости (при условии, что даритель не является близким родственником). Если даритель и одаряемый – близкие родственники (супруги, дети, родители, внуки, братья‑сестры), налог не взимается.
Ограничения по возрасту и дееспособности
Если даритель или одаряемый не достигли 18 лет или находятся под опекой/попечительством, договор дарения подлежит нотариальному заверению и согласие законных представителей.
Пошаговая инструкция: как оформить передарение дома
- Подготовьте необходимые документы:
- Оригинал и копию паспорта дарителя и одаряемого;
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН) на дом;
- Кадастровый паспорт и план дома;
- Согласие супруги/супруга (если требуется);
- Согласие всех сособственников (если дом в долевой собственности);
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (по требованию регистрирующего органа).
- Составьте договор дарения:
- Укажите полные реквизиты сторон, описание недвижимости, её кадастровый номер;
- Отразите отсутствие возмещения (если даритель не получает плату);
- Укажите дату и место заключения договора;
- При необходимости включите условия (например, обязательство одаряемого не продавать дом в течение определённого срока).
- Нотариальное заверение (обязательно, если даритель – несовершеннолетний, ограниченно дееспособный, либо если дом находится в совместной собственности).
- Регистрация перехода права в Росреестре:
- Подача заявления через МФЦ, портал Госуслуги или непосредственно в МРЭО;
- Оплата государственной пошлины (обычно 0,1 % от стоимости дома, но не менее 2 000 рублей).
- Уплата налога (если применимо); Налоговая служба должна получить уведомление о получении дара; в случае налоговой льготы (родственная связь) подтверждающие документы прилагаются.
- Получение выписки из ЕГРН о новой собственности.
После завершения всех пунктов нового владельца (одаряемого) будет зарегистрировано право собственности, и он сможет распоряжатся домом по своему усмотрению, в т.ч. передать его дальше.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли передать дом в дар, если он находится в ипотеке?
Да, но только с согласия банка‑кредитора. Ипотечный кредитор имеет право отказать в передаче без его согласия, так как это ухудшит обеспечение по кредиту.
Можно ли передарить дом, полученный от родственника, без уплаты налога?
Если новый одаряемый также является близким родственником (по той же схеме, что и первый даритель), налог не взимается. При передаче третьему лицу налог в 13 % от кадастровой стоимости обязателен.
Можно ли отменить дарственную после её регистрации?
Отмена возможна только в случае соглашения обеих сторон (возврат дара) либо при оcпорe дарения в суде (например, из‑за недееспособности дарителя, обмана, угроз). После регистрации в Росреестре возврат происходит через договор возврата дара и повторную регистрацию.
Нужна ли нотариальная форма, если даритель и одаряемый – взрослые, дееспособные, и дом не в совместной собственности?
Технически нотариус не обязателен, однако в практике большинство регистраторов требуют нотариальное заверение договора, чтобы избежать споров о подлинности подписи.
Можно ли подарить дом, находящийся в государственной (муниципальной) собственности?
Нет. Государственная (муниципальная) собственность может быть передана в дар только в порядке, установленном законодательством о государственной собственности (обычно требуется разрешение органов исполнительной власти).
Практический пример
Ситуация: Иван Петрович получил в дар дом от своей мамы в 2023 году. В 2026 году он решил передать дом своей сестре Марии.
Шаги:
- Проверил, что дом не обременён ипотекой и нет ареста.
- Получил согласие жены Ивана (дом был в совместной собственности, поэтому согласие требовалось).
- Собрал документы: паспорт, выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, согласие жены.
- Составил договор дарения между Иваном и Марией, включив пункт о том, что дарение безвозмездное.
- Нотариально заверил договор (по желанию, но для уверенности в законности).
- Подал заявление в МРЭО, уплатил госпошлину.
- Налоговая служба не потребовала уплаты НДФЛ, так как Мария – близкая родственница.
- Через 10 дней в Росреестре была зарегистрирована новая собственность Марии.
- Сразу после получения дома в дар у одаряемого полное право распоряжаться имуществом, в т.ч. передать в дар другому лицу.
- Для передачи нужен новый договор дарения и государственная регистрация.
- Важно учитывать согласие супругов, совладельцев и отсутствие обременений.
- Налог на дарение платится только при передаче недвижимости не близким родственникам.
- При правильном оформлении процесс передарения дома полностью законен и не вызывает проблем.
Если у вас возникли дополнительные вопросы или требуется помощь в подготовке документов, обратитесь к квалифицированному юристу или нотариусу – это позволит избежать ошибок и ускорит процесс регистрации.
Дата публикации: г.