Основы договора безвозмездного пользования недвижимостью
Передача недвижимости во временное пользование без взимания платы регулируется главой 36 Гражданского кодекса РФ (ст. 689–700 ГК РФ). По такому договору (он же – договор ссуды) ссудодатель обязуется передать объект недвижимости ссудополучателю для свободного, но временного, пользования без какой-либо арендной платы.
Кто вправе выступать сторонами?
- Собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником (п. 1 ст. 690 ГК РФ).
- Казённые, бюджетные, автономные учреждения – при наличии разрешения учредителя (собственника).
- Коммерческие организации – могут передавать недвижимость другим юрлицам или гражданам, кроме своих учредителей, участников, руководителей и членов органов управления/контроля (абз. 2 п. 2 ст. 14 ГК РФ).
Какие объекты недвижимости можно передать?
- Жилые и нежилые помещения.
- Земельные участки (также регулируется Земельным кодексом РФ).
- Машино-места, гаражи, строения и сооружения.
- Объекты социальной инфраструктуры (детские сады, клубы, санатории) – при передаче органам власти возможно освобождение от НДС (письмо Минфина от № 03-07-10/66483).
Форма договора и обязательные документы
Если объект дороже 10 000 рублей, договор обязательно должен быть письменным (ст. 161 ГК РФ). Необходимые документы:
- Договор безвозмездного пользования (ссуды) – подробный шаблон приведён ниже.
- Акт приёма-передачи имущества.
- Расписка ссудополучателя о получении объекта.
- Разрешение собственника, если имущество закреплено за бюджетным или унитарным предприятием.
Налоговые последствия
Налог на имущество организаций
Объект остаётся на балансе ссудодателя, поэтому плательщиком налога остаётся ссудодатель, если иное не предусмотрено соглашением.
НДС
- Передача на безвозмездной основе считается реализацией, облагается НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).
- Освобождение от НДС возможно:
- при передаче органам власти объектов, построенных за счёт субсидий из бюджета субъекта РФ (письмо Минфина от № 03-07-10/66483);
- в иных случаях, прямо указанных в ст. 149 НК РФ.
Налог на прибыль
У ссудополучателя не возникает дохода (подп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ), а расходы по содержанию объекта учитываются в составе прочих расходов.
Можно ли пересдавать или передавать в залог полученную недвижимость?
Нет. Ссудополучатель не становится собственником, поэтому:
- передача в аренду (субссуда) – требует письменного согласия ссудодателя;
- залог или внесение в уставный капитал – недопустимы без перехода права собственности.
Шаблон договора безвозмездного пользования недвижимостью (краткий)
ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ССУДЫ) г. ___________ «__» __________ 2026 г. Стороны Ссудодатель: ________________________________ (ФИО/наименование, ИНН, ОГРН, адрес). Ссудополучатель: ____________________________ (ФИО/наименование, ИНН, ОГРН, адрес). Предмет договора Ссудодатель передаёт, а Ссудополучатель принимает во временное безвозмездное пользование объект недвижимости: — адрес: ___________________________________; — кадастровый №: ____________________________; — площадь: _______ м². Срок С г. по г. (может быть изменён по соглашению сторон). Права и обязанности Ссудополучатель обязан: — использовать объект по назначению; — нести расходы по содержанию, ремонту и амортизации; — возвратить объект в том же состоянии с учётом нормального износа. Ссудодатель имеет право: — контролировать использование объекта; , требовать досрочного возврата при нарушении условий. Возврат По окончании срока объект возвращается под акт приёма-передачи в течение 5 дней. Прочие условия (налогообложение, страхование, форс-мажор и т.д.) Подписи сторон: Ссудодатель __________/ФИО/ Ссудополучатель ________/ФИО/
Пошаговая инструкция оформления
- Подготовьте пакет документов: правоустанавливающие бумаги на объект, выписка из ЕГРН, согласие собственника.
- Составьте договор в письменной форме и подпишите его.
- Зарегистрируйте переход прав (если требуется) в Росреестре или МФЦ – безвозмездное пользование не требует регистрации, но при необходимости можно подать уведомление.
- Передайте объект под акт приёма-передачи.
- Отразите операцию в бухгалтерском и налоговом учёте.
Краткие ответы на частые вопросы
- Может ли ИП передать офис своей «дочке» без платы? – Да, но только если «дочка» не является учредителем, участником или руководителем ИП.
- Нужно ли платить НДФЛ при получении квартиры в безвозмездное пользование физлицом? – Нет, НДФЛ не возникает (подп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ).
- Могу ли я сдать полученную безвозмездно квартиру в субаренду? – Только с письменного согласия собственника.
Передача недвижимости в безвозмездное пользование возможна и законна, если соблюдены форма договора, требования к сторонам и налоговые нюансы. При сумме сделки свыше 10 000 ₽ договор оформляется обязательно в письменной форме, а при необходимости – согласовывается с собственником (особенно для бюджетных или казённых структур).