Краткий ответ: купить «голые» стены без земли в 2026 году можно, однако фактически под зданием всё равно останется участок, права на который нужно либо переоформить, либо оформить впервые. Законодательство РФ привязывает недвижимость к участку, поэтому после сделки возникнет обязанность либо арендовать, либо выкупить эту самую «землю под фундаментом». Ниже разберёмся, как это происходит на практике, какие риски и способы их минимизации существуют.

Содержание

1. Что говорит закон? Правовая база 2026 года
2. Схемы продажи здания без участка
3. Пошаговая инструкция для покупателя
4. Риски и способы защиты
5. Какие изменения внесены в 2022–2026 гг. и что ждёт дальше

Что говорит закон? Правовая база 2026 года

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа здания, сооружения без проведения торгов возможна собственнику этого объекта. Однако:

• под зданием всегда есть земельный участок, который либо уже сформирован, либо должен быть сформирован;
• в момент перехода права собственности на объект недвижимости к новому владельцу автоматически переходит право аренды или сервитута на землю (ст. 35, 271.1 ГК РФ).

То есть с точки зрения законодательства «здание без земли» не существует. Есть две опции:

1. Здание + участок в собственности — единый лот.
2. Здание + аренда (безвозмездное пользование) участка — распространённый вариант при продаже бывших «госсобственников».

Схемы продажи здания без участка

«Голое» здание по договору купли-продажи

Продавец передаёт вам право собственности на капитальное строение, но в ЕГРН на землю под ним записано:

• «Право аренды до 2050 г.»;
• или «Безвозмездное пользование на 10 лет».

Такое встречается при реализации объектов, которые были построены на арендованных участках в рамках комплексного освоения территории (см. постановление Правительства РФ от № 629 с изменениями 2024–2026 гг.).

Здание на участке, оформленном по упрощёнке

Если продавец является собственником здания и параллельно подаёт заявление в Росреестр о формировании участка под фундаментом, то вы приобретаете:

• сначала — объект;
• через 5–7 дней — кадастровый паспорт участка;
• через 10 дней — право собственности на землю в упрощённом порядке без торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Пошаговая инструкция для покупателя

1. Запросить выписку ЕГРН на здание и участок.
   Проверьте:
   • тип права на землю (собственность, аренда, безвозмездное пользование);
   • кадастровую стоимость участка (это влияет на будущий налог и выкупную цену).
2. Оценить условия аренды/выкупа.
   Если участок арендован:
   • узнайте ставку арендной платы;
   • проверьте, можно ли выкупить участок без торгов после покупки здания.
3. Заключить предварительный договор купли-продажи.
   Укажите:
   • обязательство продавца передать право на участок (аренду или сервитут);
   • возможность дальнейшего выкупа участка по цене, рассчитанной кадастровым инженером.
4. Оформить сделку у нотариуса.
   С 2026 года сделки с долей в праве общей собственности на землю под МКД также требуют нотариального удостоверения.
5. Внести данные в ЕГРН.
   После регистрации вы станете собственником здания и обладателем права аренды или собственником земли (если участок уже оформлен).

Риски и способы защиты

Какие изменения внесены в 2022–2026 гг. и что ждёт дальше

• Постановление Правительства № 629 от (с изменениями 2024–2026 гг.)
  Упрощена процедура формирования земельных участков под уже построенными объектами без дополнительных торгов. Владелец здания может подать заявление в орган местного самоуправления и получить участок в собственность через 30 дней.
• Федеральный закон от г.
  Вводится обязательная нотариальная форма сделок с объектами, расположенными на участках, находящихся в безвозмездном пользовании. Это снижает риск двойных продаж и споров о границах.
• Ожидаемые поправки 2026–2027 гг.
  Минэкономразвития подготовило проект, по которому при продаже здания обязательно одновременно оформляется право собственности или долгосрочная аренда на участок. Исключения сохранятся лишь для исторических объектов культурного наследия.

Покупка здания «без земли» в 2026 году — это скорее временное разделение прав, чем полное отсутствие участка. Ключевые правила: проверяйте ЕГРН, закладывайте условия о будущем выкупе земли в договор и используйте нотариальную форму сделки. Так вы защитите себя от роста арендной платы, изъятия участка и судебных споров.

Дополнительный совет: перед подписанием договора закажите независимую оценку кадастровой стоимости участка — это поможет сэкономить при последующем выкупе.