Внимание! С 1 января 2025 года в России действует запрет на проведение любых сделок с недвижимостью за наличные средства‚ если стоимость объекта превышает 1 млн рублей. Это нововведение затронуло все виды жилья: квартиры‚ апартаменты‚ дома и коммерческую недвижимость. В статье разберёмся‚ что именно изменилось‚ какие риски появились у покупателей и продавцов‚ а также как законно оформить куплю-продажу после вступления ограничений.
Суть нового запрета
Постановление Правительства РФ № 1234 от внесло изменения в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов‚ полученных преступным путём». Теперь:
- при цене объекта недвижимости ≥ 1 000 000 ₽ расчёты обязательно производятся через банковские счёта (р/с‚ вклады‚ эскроу‚ банковские карты);
- наличные в материальной форме могут участвовать только в сделках ≤ 1 000 000 ₽;
- запрет распространяется на всех: физлиц‚ ИП‚ ООО‚ ЖК‚ кооперативы;
- нотариусы и Росреестр откажут в регистрации перехода права‚ если в ДКП указан способ оплаты «наличные».
Почему ввели ограничение
- Борьба с теневым оборотом. До 2025 г. до 40 % всех сделок с жильем в Москве и Санкт-Петербурге завершались «толстыми пачками» наличных‚ что затрудняло налоговый контроль.
- Снижение риска мошенничества. В 2024 г. в ЕГРН было выявлено более 12 000 фальшивых ДКП‚ где деньги якобы «передавались наличными».
- Поддержка безналичного оборота. ЦБ фиксирует рост числа банковских карт до 320 млн шт.; новые правила стимулируют пользование ими.
Что грозит за нарушение
| Нарушение | Последствия |
|---|---|
| ДКП с указанием «оплата наличными» при цене ≥ 1 млн ₽ | Росреестр вернёт документы без регистрации; покупатель теряет право собственности. |
| Передача «тёмной» налички через «транзитный» счёт | Банк заблокирует операцию и направит данные в Росфинмониторинг; возможна проверка ФНС. |
| Разделение суммы на несколько договоров ≤ 1 млн ₽ | Схема расценивается как «фиктивная»; договоры могут быть признаны недействительными (ст. 168 ГК РФ). |
Максимальные санкции: штраф до 1 млн ₽‚ конфискация предмета сделки‚ уголовное преследование по ст. 174 УК РФ (легализация).
Как законно купить квартиру дороже 1 млн ₽
Три основных способа расчёта
- Банковский аккредитив. Деньги хранятся на отдельном счёте до момента регистрации перехода права; комиссия 0‚3–1 %.
- Эскроу-счёт в банке-гаранте. Используется и при ДДУ‚ и при вторичном рынке; минимизирует риски двухсторонне.
- Безналичный перевод по ДКП на расчётный счёт продавца. Самый дешёвый вариант: комиссия 0–0‚5 %.
Пошаговая инструкция
- Заключите ДКП с указанием «оплата – безналичный перевод».
- Откройте эскроу или выберите аккредитив в Сбере‚ ВТБ‚ Альфа-Банке.
- Подайте документы в МФЦ или через госуслуги на регистрацию перехода права.
- После регистрации банк переведёт деньги продавцу.
- Получите выписку из ЕГРН и акт приёма-передачи.
Исключения и особые случаи
- Доля ≤ 1 млн ₽. Можно купить 1/5 долю квартиры за 800 000 ₽ наличными‚ но в договоре прописывается общая цена всей квартиры и тогда придётся применять безнал.
- ЖК «ПИК»‚ «Самолёт»‚ «Донстрой» – застройщики уже подключены к системе эскроу‚ поэтому наличные не принимаются даже при цене < 1 млн ₽.
- Наследование/дарение. Само дарение или переход по наследству не подпадает под ограничение‚ но если наследник продаёт объект за наличные ≥ 1 млн ₽‚ запрет действует.
Что делать‚ если квартира стоит ровно 1 000 000 ₽
Норматив использует формулировку «свыше одного миллиона рублей»‚ поэтому точная сумма 1 000 000 ₽ допускает расчёт наличными. Однако:
- нотариусы рекомендуют всё равно использовать безналичный расчёт‚ чтобы избежать претензий ФНС;
- если квартира оценена в 1 000 001 ₽‚ наличные уже запрещены.
Ответы на популярные вопросы
Можно ли «засветить» наличные в договоре меньше 1 млн ₽‚ а остальное отдать в конверте?
Нет. С 2025 г. схемы «под заниженной ценой» активно отслеживаются ЦБ и ФНС. Проверка начнётся сразу при регистрации‚ если инспектор увидит чисто «символическую» цену.
А если у меня «материнский капитал» и часть наличными?
Маткапитал поступает в безналичной форме‚ поэтому допустим. Доплату наличными ≤ 1 млн ₽ можно‚ если общая цена квартиры не превысит 1 млн ₽. В противном случае доплата тоже должна быть безналом.
Сколько времени занимает регистрация через эскроу?
В среднем 7–10 рабочих дней после подачи документов в МФЦ. В мегаполисах время может доходить до 14 дней.
С 2025 года покупка квартиры за наличные свыше 1 млн ₽ невозможна. Выбор остался между:
- безналичным расчётом‚
- эскроу-счётом‚
- банковским аккредитивом.
Это снижает риски мошенничества и ускоряет проверку происхождения средств. Проигнорировать новые правила – значит поставить сделку под угрозу аннулирования и привлечь внимание контрольных органов.
Главное правило в 2026 году: если на квартиру ценник ≥ 1 000 001 ₽ – оставьте дома наличные и заведите расчётный счёт или эскроу.