Ключевое изменение 2026 года — с 1 февраля на семью можно оформить только одну семейную ипотку. Это сразу же поставило вопрос: а что считается «семьёй» и как именно можно использовать льготу, если жильё продаётся не застройщиком, а обычным гражданином? Ниже разберём все нюансы.
Краткий ответ
Да, купить квартиру по семейной ипотеке у физического лица можно, но только если квартира находится на вторичном рынке и город продавца входит в официальный перечень 891 населённого пункта с дефицитом новостроек (утверждён Правительством РФ). В остальных случаях льгота распространяется исключительно на новостройки.
Какие объекты допускаются в 2026 году
- Новостройки — от любого юрлица, включая долевое строительство и покупка готового жилья у застройщика.
- Вторичное жильё — только в 891 городе и только у физического лица или ИП (если ИП не является застройщиком).
Обратите внимание: студии и квартиры менее 35–40 м² могут быть исключены из программы уже в ближайшие месяцы — соответствующий законопроакт обсуждается в Госдуме. Поэтому при выборе малометражки лучше перестраховаться и подтвердить соответствие требованиям до подписания ДДУ/ДКП.
Условия для заёмщиков после
- Возраст и состав семьи: хотя бы один родитель + ребёнок, рождённый с по (включительно) либо ожидаемый ребёнок (беременность ≥ 12 недель подтверждена справкой).
- Количество кредитов на семью — строго один. Если муж уже взял семейную ипотеку до , жена не сможет оформить вторую льготную сделку.
- Первоначальный взнос — от 15 % (для военнослужащих — от 10 %).
- Максимальный размер кредита, до 12 млн ₽ в Москве/СПб/МО/ЛО и до 6 млн ₽ в остальных регионах.
- Ставка — 6 % годовых на весь срок. Возможно снижение до 5 % или 4 %, если обсуждаемый законопроект будет принят.
Пошаговая инструкция покупки у физического лица
Шаг 1. Проверка города
Откройте Госуслуги или официальный список Минстроя РФ и убедитесь, что населённый пункт продавца входит в перечень 891 города.
Шаг 2. Одобрение банка
Обратитесь в любой банк-участник программы (Сбер, ВТБ, Дом.РФ, Газпромбанк и др.) со следующим пакетом:
- паспорта супругов + СНИЛС;
- свидетельство о рождении ребёнка/справка из ЖК об ожидаемом ребёнке;
- справка 2-НДФЛ за 6 месяцев;
- копия выписки ЕГРН на квартиру продавца (не старше 5 дней).
Шаг 3. Договор купли-продажи и залог
Банк готовит одновременно:
- ДКП — договор купли-продажи между вами и продавцом.
- Ипотечный договор — между вами и банком, где квартира становится залогом.
После регистрации в Росреестре деньги поступают продавцу на счёт, а вы вступаете в права собственности.
Возможные проблемы и как их решить
Низкая площадь или студия
Риск: в любой момент объект могут исключить из программы.
Решение: перед сделкой запросите в банке письменное подтверждение допуска именно этой квартиры.
Неправильная привязка к «вторичке»
Риск: продавец живёт в городе, которого нет в списке 891.
Решение: альтернатив нет — льгота не распространяется. Рассмотрите новостройку в этом же городе или смену объекта на тот, что в нужном населённом пункте.
Семья уже использовала льготу
Риск: второй раз воспользоваться 6 % невозможно.
Решение: оформите кредит на второго родителя до 31 января 2026 года или рассмотрите обычный ипотечный продукт со ставкой ≈ 8–9 %.
Сравнение: покупка у физлица vs покупка у застройщика
| Параметр | Физлицо (вторичка) | Застройщик (новостройка) |
|---|---|---|
| Доступность по городам | только 891 город | вся Россия |
| Риск «отмены» малометражки | высокий | средний (но сейчас обсуждается исключение для студий) |
| Срок готовности объекта | всегда готов | ожидание до 2–3 лет |
| Юр. чистота | нужна тщательная проверка | контроль ДДУ и застройщика банком |
Калькулятор ориентировочных расходов
Пример: 1-комнатная квартира 40 м² в Екатеринбурге, стоимость 4 500 000 ₽.
- Первоначальный взнос 15 % = 675 000 ₽.
- Кредит 3 825 000 ₽ на 20 лет, ставка 6 %.
- Ежемесячный платёж ≈ 27 400 ₽.
Если квартира окажется студией 25 м², то после потенциального исключения придётся либо увеличить площадь, либо брать обычный кредит, где платёж вырастет до ≈ 32 000 ₽.
В 2026 году покупка квартиры по семейной ипотеке у физического лица возможна, но с рядом строгих ограничений:
- город должен быть в перечне 891;
- количество льготных ипотек на семью — максимум одна;
- объект не должен быть студией или слишком маленетражной, иначе новые правила могут «отсечь» сделку.
Совет: подавайте заявку до июля 2026 г., если выбрана небольшая квартира. Вероятность законодательных изменений высока, и лучше успеть закрепить ставку 6 % на весь срок кредита.