С 2007 года в России действует программа материнского (семейного) капитала. Сумма, начисляемая на счёт семьи, может быть направлена на улучшение жилищных условий. Один из вариантов — выкуп доли в квартире или в частном доме у родственников. В статье подробно рассматриваются юридические основания, условия, порядок оформления сделки и типичные подводные камни.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие использование материнского капитала для покупки доли в недвижимости:

• Федеральный закон от № 125‑ФЗ «О накопительных пенсионных и иных видов семейных (материнских) капиталах» (с изменениями от 2023 года). Параграф 5 этого закона прямо указывает, что капитал может быть использован для приобретения недвижимости, в т.ч. долевой собственности.
• Постановление Правительства РФ от  № 163 «Об использовании средств семейного (материнского) капитала».
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от  № 10 «О применении судами законодательства о семейном (материнском) капитале», в котором суды подтвердили отсутствие запрета на покупку именно доли в жилом помещении.
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от  № 31 «О правоприменительных вопросах при использовании семейного (материнского) капитала», уточняющее, что продавцом может быть любой собственник (в т.ч. родственник), если соблюдены условия улучшения жилищных условий семьи;

Можно ли купить долю у родителей?

Ответ – да. Закон не ограничивает круг продавцов, если покупатель (семья, получившая сертификат) станет полным собственником приобретаемой доли и в результате сделки улучшатся жилищные условия. При этом необходимо соблюсти несколько обязательных условий:

1. Наличие сертификата материнского капитала и подтверждение права его использования (через портал Госуслуг).
2. Текущий жилищный статус семьи – квартира/дом, в котором семья уже проживает, либо планирует проживать после покупки доли.
3. Сумма, требуемая для выкупа доли, не превышает остатка средств на сертификате (при необходимости – можно дополнительно использовать собственные средства).
4. Договор купли‑продажи должен быть оформлен в нотариальном порядке и зарегистрирован в Росреестре.
5. После сделки у покупателя должна появиться изолированная жилплощадь (комната, отдельный вход и т.п.), что считается «улучшением жилищных условий».

Пошаговый алгоритм покупки доли у родителей

Ниже представлена типовая последовательность действий, которую можно адаптировать под конкретные обстоятельства.

1. Определите размер доли и её стоимость.
   • Оценку недвижимости можно получить у независимого оценщика.
   • Согласуйте с родителями цену, учитывая рыночную стоимость и наличие/отсутствие обременений.
2. Проверьте, хватает ли средств материнского капитала.
   • Войдите в личный кабинет на Госуслуги и уточните текущий остаток.
   • Если стоимость доли превышает сумму, подготовьте дополнительные собственные средства (сбережения, кредит).
3. Подготовьте необходимые документы.
   • Свидетельство о праве собственности продавца (родителей) – выписка из ЕГРН.
   • Сертификат о праве использовать материнский капитал.
   • Документы, подтверждающие семейный статус (свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей).
   • Технический паспорт квартиры/дома, планировка, выписка о наличии отдельной комнаты.
4. Заключите договор купли‑продажи.
   • Договор должен содержать пункт о том, что покупка производится за счёт средств материнского капитала.
   • Укажите реквизиты сертификата и сумму, покрывающую долю.
5. Нотариальное удостоверение договора.
   • Нотариус проверит правоспособность сторон и отсутствие ограничений.
   • После подписания получаете нотариальный акт.
6. Регистрация перехода прав в Росреестре.
   • Нотариус подаёт заявление о государственной регистрации перехода прав.
   • Получаете выписку из ЕГРН, где указана новая доля покупателя.
7. Передача средств материнского капитала в банк.
   • Через сервис «Госуслуги» оформляете перевод средств на счёт продавца (родителей) или на счёт застройщика, если покупка происходит в новостройке.
   • Банк выдаёт подтверждающий документ, который необходимо приложить к договору.
8. Получите подтверждение о завершении сделки.
   • Сохраните все оригиналы документов, выписку из ЕГРН и банковскую справку о переводе.
   • При необходимости сообщите в Пенсионный фонд о завершении использования капитала;

Какие нюансы стоит учитывать?

• Отсутствие прямого запрета – закон не запрещает покупку доли у родственников, но суды требуют доказательства «улучшения жилищных условий». Если после сделки у семьи нет отдельной комнаты, суд может отказать в признании расходов целевыми.
• Наличие обременений. Если у продаваемой доли есть ипотека или арест, их необходимо погасить до регистрации перехода.
• Оценка стоимости. При подозрении, что цена занижена (например, существенно ниже рыночной), органы могут потребовать дополнительную экспертизу.
• Налоговые последствия. При передаче доли между близкими родственниками обычно не возникает налога на доходы физических лиц, однако если стоимость превышает рыночную, налог может быть начислен.
• Сроки использования капитала. По закону средства должны быть использованы в течение 5 лет с момента получения сертификата, иначе они возвращаются в бюджет. Поэтому планировать сделку стоит заранее.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

5.1 Можно ли использовать материнский капитал для выкупа доли в доме, если у меня уже есть собственная квартира?

Да. Главное условие – улучшение жилищных условий. Если покупка доли в доме позволит семье получить отдельную жилую единицу (комнату, отдельный вход), это считается улучшением, даже если у вас уже есть квартира.

5.2 Нужно ли привлекать ипотеку, если стоимость доли превышает сумму капитала?

Нет обязательного требования. Вы можете использовать собственные средства, оформить кредит, либо договориться с продавцом о частичной оплате маткапиталом и частичной наличными.

5.3 Какие документы нужно предоставить в Пенсионный фонд после завершения сделки?

Справка из банка о переводе средств, копия договора купли‑продажи, выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав, а также заявление о завершении использования капитала.

5.4 Можно ли купить долю у родителей, если они уже находятся в пенсионном возрасте?

Возраст продавца не играет роли. Главное – наличие у него права собственности и отсутствие ограничений (арест, ипотека).

5.5 Что будет, если после сделки у меня не будет отдельной комнаты?

Тогда органы могут трактовать транзакцию как «нецелевое» расходование средств, и в случае проверки вам может быть отказано в признании сделки завершённой. Поэтому рекомендуется оформить отдельный жилой блок или гарантировать наличие отдельной комнаты в проекте.

Пример расчётов

Предположим, у семьи уже есть 2/3 доли в доме (площадью 90 м²). Оставшаяся 1/3 составляет 45 м². Оценочная стоимость 1/3 – 4 500 000 рублей. На счёте материнского капитала 5 000 000 рублей.

В данном случае полностью покрыть покупку можно материнским капиталом, а оставшиеся 500 000 рублей можно направить на улучшение (ремонт, покупку мебели) – это также считается целевым расходом.

Купить долю в доме у родителей за счёт материнского капитала – реальная и законодательно закреплённая возможность. Главное – соблюсти условия улучшения жилищных условий, правильно оформить договор и выполнить регистрацию в Росреестре. При грамотном подходе процесс займет от 1 до 3 месяцев и позволит семье расширить собственность без привлечения дополнительных кредитных средств.

Помните: любой шаг, связанный с использованием семейного капитала, рекомендуется обсудить с юристом, специализирующимся на недвижимости, чтобы избежать ошибок в документации и сохранить право на дальнейшее использование средств.

Дата актуализации информации: .