Ниже — подробная инструкция, как в 2026 году минимизировать риски и что делать, если застройщик всё-таки не достраивает дом.
Что такое эскроу-счёт и почему без него нельзя покупать off-plan
С 2020 года в Дубае действует строгий закон № 9 о долевом строительстве (Dubailand Escrow Law), а с 2022 года — Escrow Account Regulations 2022, которые усилили контроль за деньгами дольщиков.
- Эскроу-счёт — это специальный аккредитованный банковский счёт, который открывает застройщик до начала продаж. Все платежи дольщиков поступают именно туда, а не на счёт самого застройщика.
- Банк-эскроу-агент (например, Emirates NBD, Mashreq, FAB) контролирует процент завершённости строительства и разблокирует очередной транш средств только после подтверждения инженеров RERA (Real Estate Regulatory Agency).
- Если дом замораживают или застройщик не достраивает объект, деньги возвращаются дольщикам напрямую из эскроу, минуя процедуру банкротства компании-застройщика.
⚠️ Важно: с 2024 года продажа off-plan без открытого эскроу-счёта наказывается штрафом до 5 млн дирхамов и лицензией на строительство.
Как проверить, защищены ли ваши деньги
Шаг 1: Проверьте Oqood (электронный договор долевого участия)
Войдите в портал Dubai REST или приложение Dubai Land Department (DLD) и найдите:
- Номер эскроу-счёта (обычно начинается с AE-ESC-…).
- Название банка-эскроу-агента (Emirates NBD, ADCB, HSBC и др.).
- Дату регистрации проекта в RERA.
Если этих данных нет — проект нелегален, от покупки стоит отказаться.
Шаг 2: Сверьте план выплат
В контракте должен быть график строительных этапов и процент средств, которые разблокируются после каждого этапа:
| Этап строительства | % завершённости | % выплат из эскроу |
|---|---|---|
| Фундамент и подземные работы | 20 % | 10 % |
| Каркас здания | 50 % | 30 % |
| Внутренняя отделка | 80 % | 50 % |
| Готовность к сдаче | 100 % | 40 % (остаток после получения ключей) |
Что делать, если застройщик задерживает сдачу
Сценарий А: Задержка до 6 месяцев
- По закону застройщик обязан выплатить штраф 7 % годовых от уплаченной суммы за каждый месяц просрочки;
- Обратитесь в RERA через портал Dubai REST и подайте жалобу в разделе «Project Delays». Срок рассмотрения, 15 дней.
- Штраф поступает на ваш эскроу-счёт или возвращается на карту.
Сценарий Б: Задержка более 12 месяцев или полная остановка
- Запросите аудит: RERA направляет независимых инженеров. Если строительство остановлено более чем на 60 % от первоначального графика, активируется страховой фонд «Real Estate Guaranty Fund».
- Возврат средств: деньги возвращаются дольщикам в течение 60 дней с момента признания проекта «недостроенным».
- Альтернативное жильё: RERA может предложить аналогичную квартиру в другом проекте того же застройщика или компенсировать разницу в цене.
Дополнительные способы защиты в 2026 году
Страхование off-plan
С 2025 года в Дубае появился новый продукт — Off-Plan Completion Insurance, который покрывает:
- полный возврат вложений при остановке строительства;
- арендное жильё на время задержки;
- юридические расходы.
Стоимость страховки — 0,8–1,2 % от цены квартиры, оформляется в момент подписания Oqood.
Проверка рейтинга застройщика
На сайте DLD «Mollak» публикуется ежегодный рейтинг:
| Категория | Кол-во завершённых проектов | Процент сдачи в срок |
|---|---|---|
| 5 звёзд | 10+ | ≥ 95 % |
| 4 звезды | 5–9 | 90–94 % |
| ≤ 3 звёзд | 1–4 | < 90 % |
Рекомендуется выбирать застройщиков не ниже 4 звёзд.
Чек-лист перед покупкой off-plan в Дубае
- Убедитесь, что у проекта есть действующий эскроу-счёт.
- Скачайте и проверьте Oqood в Dubai REST.
- Сверьте график строительных этапов и процент выплат.
- Оформите Off-Plan Completion Insurance.
- Внесите деньги только на эскроу-счёт, указанный в договоре (никаких «прямых» переводов на застройщика).
- Следите за статусом через Dubai REST каждый квартал.
В 2026 году риск «недостроя» в Дубае минимален, если покупатель соблюдает все вышеуказанные правила. Главное — эскроу-счёт, страхование и регулярный мониторинг через официальные сервисы RERA. При возникновении задержек закон чётко защищает дольщика: от штрафных процентов до полного возврата средств. Оставайтесь внимательны и пользуйтесь цифровыми инструментами — тогда ваше новоселье в Дубае состоится точно в срок.