Вопрос о том, как правильно передать недвижимость от бабушки к внуку, часто возникает у семей, желающих обеспечить потомков жильём. Существует два основных способа: купля‑продажа и дарение. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, а также различный налоговый режим. В этой статье мы разберём, какие ограничения накладывает законодательство, какие налоги необходимо платить, и как оптимизировать расходы.

Правовой статус сделки между родственниками

Что считается «близким родственником»?

Согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, к близким родственникам относяться:

• супруг(а);
• родители и дети;
• братья и сестры (по одному из родителей);
• бабушки и дедушки, внуки;
• дядя, тётя, племянник, племянница (по одному из родителей).

Именно эти отношения дают право на налоговые льготы при дарении и определяют порядок налогообложения при продаже.

Дарение vs. купля‑продажа

Обе формы – договор дарения и договор купли‑продажи – являются гражданско‑правовыми сделками, которые подлежат государственной регистрации в Росреестре. Выбор формы зависит от целей сторон:

1. Дарение – передача квартиры безвозмездно. Подходит, если бабушка хочет «подарить» жильё внуку и избежать получения от него денежного вознаграждения.
2. Купля‑продажа – передача за плату. Возможна, если обе стороны желают зафиксировать рыночную стоимость, а также если внук планирует использовать ипотеку или оформить налоговый вычет.

Налоговые последствия при дарении квартиры

Кто платит НДФЛ?

По общему правилу получатель дарения (внук) обязан уплатить Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от полученного имущества. Однако:

• Если даритель – близкий родственник (в данном случае бабушка), внук освобождается от уплаты НДФЛ (пункт 18.1 ст. 217 НК РФ).
• У дарителя (бабушки) налог на доходы не возникает – дарение не считается получением дохода.

Ставки и изменения с 2025 года

С 1 января 2025 года в Налоговый кодекс была введена дополнительная ставка 15 % на доходы от продажи недвижимости, полученной в дар, если получатель не относится к близким родственникам. Для внука эта ставка не применяется.

Порядок и сроки уплаты налога

Если бы внук не был освобождён, он должен был бы подать декларацию по форме 3‑НДФЛ и уплатить налог в течение 30 календарных дней с даты государственной регистрации договора дарения.

Обязанность декларировать

Даже при налоговом освобождении внук обязан указать полученное имущество в декларации, но налог к уплате не будет начислен.

Налог при купле‑продаже квартиры между бабушкой и внуком

Налог на доходы (НДФЛ) продавца

Продавец (бабушка) обязана уплатить НДФЛ в размере 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения, если:

• Квартира находилась в её собственности менее 5 лет (для недвижимости, приобретённой до 1 января 2014 года – 3 года).
• Продажа не подпадает под льготу «продажа единственного жилья», если она использовалась в личных нуждах.

Если квартира была в собственности более 5 лет, налог не уплачивается.

Налог на доходы (НДФЛ) покупателя

Внук не платит НДФЛ при покупке, но:

• Не имеет права на имущественный налоговый вычет (вычет на покупку жилья), так как покупатель и продавец являются близкими родственниками. Исключение – отношения бабушка‑внук в некоторых регионах, где вычет может быть предоставлен при подтверждении, что квартира была приобретена за собственные средства.

Налог на имущество и земельный налог

После регистрации сделки внук становится собственником и обязан уплачивать:

• Налог на имущество физических лиц (ставка определяется региональными властями, обычно 0,1 % – 0,3 % от кадастровой стоимости).
• Если в квартире есть земельный участок, то также земельный налог.

Сроки уплаты налогов

Налог на доходы продавца уплачивается в течение 30 дней с даты продажи. Налог на имущество уплачивается ежегодно в сроки, установленные региональными налоговыми органами (обычно до 1 августа).

Как правильно оформить сделку

1. Подготовка документов:
   • Паспорт и ИНН обеих сторон.
   • Свидетельства о рождении (для подтверждения родственной связи).
   • Свидетельство о браке (если требуется доказать совместность супругов).
   • Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, дарения, выписка о государственной регистрации права).
   • Кадастровый паспорт и технический план квартиры.
2. Выбор формы договора:
   • Для дарения – договор дарения недвижимости.
   • Для продажи – договор купли‑продажи с указанием рыночной стоимости.
3. Нотариальное заверение (не обязательно, но рекомендовано для подтверждения подлинности подписей).
4. Регистрация сделки в Росреестре:
   • Подача заявления и оригиналов договора в МФЦ или через портал Госуслуг;
   • Оплата госпошлины (для дарения – 2 % от стоимости, минимум 4 000 р.; для купли‑продажи – 0,1 % от цены, минимум 2 000 р.).
5. Получение выписки из ЕГРН о переходе прав собственности.

После регистрации обе стороны получают копию выписки, подтверждающую новое право собственности.

Возможные варианты экономии налогов

• Дарение – самый простой способ избежать НДФЛ у внука и у бабушки (при условии, что они – близкие родственники).
• Продажа по рыночной цене с уплатой НДФЛ у бабушки, если квартира находилась менее 5 лет. При этом бабушка может воспользоваться вычетом на покупку собственного жилья (если она ранее покупала жильё и использовала вычет).
• Сделка «подарок + компенсация расходов» – внук получает дар, а бабушка получает возмещение реальных расходов (например, ремонт). При правильном оформлении такие выплаты могут рассматриваться как возмещение, а не как доход.
• Собственное финансирование – если бабушка покупала квартиру за собственные средства и может подтвердить это документами, внук может претендовать на вычет по стоимости приобретения (по закону 2025‑го года в некоторых регионах).

Сроки уплаты налогов и декларирование

Декларацию по форме 3‑НДФЛ внук подаёт только в случае, если получал имущество от недальних родственников или если он обязан уплатить налог по другим основаниям (например, от продажи собственного имущества).

Расторжение договора дарения и его налоговые последствия

Если после дарения стороны решают отменить сделку, необходимо оформить договор о возврате имущества и вновь зарегистрировать изменения в Росреестре. Налоговые последствия зависят от того, была ли уже уплачена налоговая обязанность:

• Если налог не уплачивался (близкие родственники), то при возврате налоги не возникают.
• Если налог был уплачен (например, дарение от недальних родственников), то при возврате возможен перерасчёт налога и возврат излишне уплаченной суммы в течение 3 лет.

Внук может получить квартиру от бабушки как в виде дарения, так и через покупку. При дарении налоговые обязательства полностью снимаются благодаря статусу «близкие родственники», а процесс оформления достаточно прост: нужен договор дарения, подтверждающие документы и регистрация в Росреестре.

Если же стороны предпочитают оформить покупку, то внук будет платить только ежегодный налог на имущество, а бабушка может быть обязана уплатить НДФЛ, если квартира находилась в её собственности менее пяти лет. При продаже с рыночной ценой у внука нет права на имущественный налоговый вычет, однако в некоторых случаях (например, если бабушка докажет, что покупала квартиру за собственные средства) вычет может быть предоставлен.

Оптимальный вариант – дарение, если цель – передать жильё без налоговых потерь. При необходимости зафиксировать финансовые отношения или обеспечить юридическую чистоту сделки можно оформить куплю‑продажу с указанием реальной цены и последующим уплатой НДФЛ продавцом.

В любом случае рекомендуется обратиться к нотариусу и налоговому консультанту, чтобы учесть региональные особенности и избежать ошибок при регистрации и декларировании.

Статья составлена на основе актуальной информации, опубликованной в открытых источниках до 20 апреля 2026 года.