Технический заказчик (ТЗ) – это юридическое или физическое лицо, которое в рамках проекта принимает на себя функции
контроля, надзора и обеспечения соответствия строительных работ техническим требованиям и нормативам. Вопрос о том,
может ли ТЗ одновременно выступать в роли исполнителя строительства, часто вызывает споры среди участников рынка недвижимости.

Что такое технический заказчик?

ТЗ – это непосредственный представитель интересов заказчика, который:

• разрабатывает и согласовывает техническую документацию;
• проводит экспертизу проектных решений;
• осуществляет технический надзор за ходом строительства;
• контролирует качество и сроки выполнения работ;
• взаимодействует с надзорными органами и подрядчиками.

В российском законодательстве (Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон № 384‑ФЗ «Об объекте недвижимости») роль ТЗ четко
определена как контрольная, а не исполнительная.

Ключевые законодательные ограничения

Существует несколько нормативных актов, которые ограничивают возможность совмещения функций ТЗ и исполнителя:

1. Градостроительный кодекс РФ – предписывает разделение функций заказчика, технического заказчика и подрядчика
   с целью исключения конфликта интересов.
2. Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» – требует отдельной лицензии на выполнение
   строительных работ, которой обычно обладает подрядчик.
3. Приказы Минстроя (например, приказ № 98 от 2018 г.) – уточняют, что ТЗ не может подписывать акты выполненных
   работ, а только проверять их соответствие проекту.

Практика на рынке: примеры и тенденции

С 2019 года системные интеграторы (например, НТЦ «Галэкс») начали предлагать услуги ТЗ в рамках комплексных строительных
проектов. Однако в реальной практике:

• ТЗ часто привлекается к техническому надзору за проектом, а фактическое строительство осуществляют отдельные
  подрядные организации.
• В некоторых случаях крупные девелоперские компании (например, Capital Group) используют собственные подразделения
  в роли ТЗ, но работы по строительству все равно передаются лицензированным подрядчикам.
• На конференциях (например, II Всероссийская конференция Ассоциации НОТЕХ) подчеркивается важность разделения
  функций для обеспечения прозрачности и контроля качества.

Возможные сценарии совмещения ролей

Хотя законодательство ограничивает совмещение, в практике встречаются следующие варианты:

ТЗ – отдельная юридическая компания, а строительные работы выполняет её дочернее предприятие

ТЗ формирует техническую часть проекта, а дочернее юридическое лицо, имея соответствующую строительную лицензию,
осуществляет строительство. Такой подход позволяет сохранить «разделение функций» на бумаге, но фактически контроль
остается в руках одного холдинга.

ТЗ и подрядчик – один и тот же физический лицо (индивидуальный предприниматель)

Для небольших объектов (домовладения, коттеджей) иногда ИП может выступать одновременно как ТЗ и подрядчик.
Это допускается, если ИП имеет все необходимые лицензии и нет конфликтов интересов с другими участниками проекта.

ТЗ – консультант, а строительные работы выполняет аутсорсинговая компания

Самый безопасный вариант: ТЗ сохраняет независимость, а подрядчик полностью отвечает за выполнение работ. Такой подход
минимизирует риск претензий со стороны контролирующих органов.

Как правильно оформить отношения в договоре?

Для избежания юридических проблем необходимо четко прописать:

• Роли и обязанности каждой стороны (ТЗ, заказчик, подрядчик);
• Ответственность за качество и сроки выполнения работ;
• Порядок подписания актов выполненных работ (подпись только подрядчика и заказчика, ТЗ – лишь проверка);
• Условия передачи прав и обязанностей при смене исполнителя.

Ответ на главный вопрос «может ли технический заказчик быть лицом, осуществляющим строительство?» таков:

1. В строгом юридическом смысле – нет. ТЗ не может одновременно выступать в роли исполнителя без нарушения
   требований законодательства о разделении функций.
2. Однако в практических условиях возможны схемы, когда ТЗ и строительная компания находятся в составе одного
   холдинга или группы компаний, при условии соблюдения формальных требований (наличие лицензий, отдельные юридические
   лица).
3. Для небольших проектов допускается совмещение ролей в рамках одного ИП, если соблюдены все нормативные
   требования.
4. Наиболее безопасным и рекомендованным способом является разделение ролей – ТЗ контролирует, а
   отдельный лицензированный подрядчик осуществляет строительство.

Рекомендации для заказчиков и девелоперов

Чтобы избежать конфликтов и обеспечить качество строительства, рекомендуется:

• Провести правовой аудит всех участников проекта;
• Убедиться, что у подрядчика есть действующая лицензия на соответствующий вид работ;
• Заключить отдельные договоры с ТЗ и подрядчиком, четко разграничив их функции;
• Включить в договоры пункты о конфликте интересов и обязательстве раскрывать их;
• Регулярно проводить совместные встречи ТЗ, заказчика и подрядчика для контроля хода работ.

Таким образом, хотя формально технический заказчик не может быть единственным исполнителем строительства, на практике
существуют гибкие схемы взаимодействия, позволяющие эффективно управлять проектом при соблюдении всех нормативных
требований.

Дата публикации: