Актуально на 19 апреля 2026 г․

Содержание

1. Когда квартира уже в совместной собственности
2. Когда квартира принадлежит только одному из супругов
3. Ипотечное жильё и материнский капитал: новые упрощения 2026 г․
4. Налоговые последствия сделки между супругами
5. Развод и продажа: за что придётся заплатить НДФЛ
6. Пошаговая инструкция «как оформить продажу квартиры супруге»
7. Типичные ошибки и как их избежать

Квартира в совместной собственности: можно ли продать «себе»?

По умолчанию всё нажитое в браке считается совместной собственностью (ст․ 34 СК РФ)․ Это означает:

• оба супруга имеют равные доли (50/50), даже если свидетельство о собственности выдано на одного;
• любые действия с жильём (продажа, дарение, обмен) требуют нотариального согласия второго супруга․

1. Разделить квартиру в натуре (выделить доли в квадратных метрах)․
2. Передать свою долю второму супругу по договору купли-продажи или дарения․

Квартира в личной собственности: когда супруг полностью владелец

Квартира является личной собственностью одного из супругов, если:

• куплена до регистрации брака;
• получена по дарственной или наследству (даже в браке);
• оформлена по брачному договору как личная вещь․

В этом случае второй супруг не имеет права доли, и владелец может продать жильё без согласия супруги/супруга․ Однако:

• Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, потребуется разрешение органа опеки․
• Если в квартире вложен материнский капитал, применяются специальные правила (см․ раздел 3)․

Ипотека + материнский капитал: что изменилось в 2026 году

Новости от апреля 2026 г․ Госдума приняла в первом чтении пакет поправок, которые:

• упрощают снятие обременения с ипотечной квартиры при продаже между супругами;
• разрешают перевод долгового обязательства на одного из супруг без полного досрочного погашения кредита;
• сокращают срок регистрации сделок с материнским капиталом с 30 до 7 рабочих дней․

Это критически важно для семей, где:

• жильё куплено в ипотеку и частично погашено маткапиталом;
• планируется переоформление недвижимости на одного супруга после развода․

Налоговые последствия: платится ли НДФЛ при продаже между супругами?

Общее правило: продать без НДФЛ можно только после пяти лет владения (3 года, если жильё единственное)․

Алгоритм минимизации налога:

1. Применить вычет 1 млн руб․ (если жильё не единственное)․
2. Уменьшить доход на сумму фактических расходов (в т․ч․ ипотека + маткапитал)․
3. Если сделка между супругами дарственная (а не купля-продажа), НДФЛ не возникает (ст․ 217 НК РФ)․

Развод и продажа: новые трудности 2026 года

Госдума усилила контроль за «искусственным» занижением цены сделок между супругами:

• Налоговая теперь сопоставляет цену договора с кадастровой стоимостью․
• Если цена ниже 70 % кадастровой, налог рассчитывается по кадастру․
• Для молодожёнов и семей с новорождёнными действует мораторий на продажу в течение 1 года после рождения ребёнка (исключение — размен при переезде)․

Рекомендация: перед разводом оформите соглашение о разделе имущества через нотариуса: оно позволит выделить доли без НДФЛ․

Пошаговая инструкция: как продать квартиру супруге (пример)

1. Проверьте основания собственности: ЕГРН, выписка о правах․
2. Согласуйте с банком (если ипотека), получите справку об остатке долга․
3. Составьте договор купли-продажи доли (или дарения) у нотариуса․
4. Оплатите госпошлину: 2 000 руб․ (долевая продажа) или 0 руб․ (дарение между супругами)․
5. Подайте документы в Росреестр через МФЦ или онлайн․
6. Уведомите налоговую (3-НДФЛ) до 30 апреля следующего года, если применялись вычеты․

Типовые ошибки и как их избежать

Да, супруг может продать квартиру супруге, но делать это нужно с учётом:

• характера собственности (совместная или личная);
• наличия ипотеки и материнского капитала;
• новых налоговых правил 2026 года;
• обязательного нотариального оформления․

При грамотном подходе сделка пройдёт без НДФЛ и штрафов, а семья сохранит жильё и деньги․