Дата актуализации статьи: 20 апреля 2026 г․

Почему возникает такой вопрос?

Родители, использовавшие материнский (семейный) капитал (МСК) для покупки жилья, обязаны выделить доли всем детям, в т․ч; тем, кто ещё не родился на момент сделки․ Доли закрепляются в договоре долевого участия, акте приёма-передачи или в нотариальном соглашении и регистрируются в Росреестре․

Когда ребёнок достигает 18 лет, он становится полностью дееспособным и вправе распоряжаться своей долей самостоятельно․ Семьи нередко сталкиваются с ситуацией, когда:

• ребёнок хочет «отказаться» от доли в пользу родителей или братьев/сестёр;
• родители планируют продать или обменять квартиру без доли совершеннолетнего;
• банк требует уменьшить количество собственников для выдачи ипотечного кредита․

Краткий ответ

Да, совершеннолетний ребёнок может отказаться от доли, но только в порядке, установленном законом — через нотариально оформленную дарственную или куплю-продажу․ Устного или простого письменного отказа закон не признаёт: сделка будет считаться незаключённой, а регистраторы её не примут․

Что говорит закон?

1. Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах…» обязывает выделить доли детям, но не ограничивает их в дальнейшем распоряжении этим имуществом․
2. ГК РФ (ст․ 235, 421, 574) требует, что отчуждение доли в праве общей долевой собственности оформляется только нотариально․
3. Письмо ФНП от № 12-16/04-346 подтверждает: «отказ от доли в пользу других участников или третьих лиц возможен только путём заключения нотариально удостоверенной сделки»․

Допустимые способы «отказа»

Дарение доли родителям/близким

Самый быстрый и «дешёвый» вариант: дарение между близкими родственниками освобождено от НДФЛ (ст․ 217 НК РФ)․

Пошаговый алгоритм:

• ребёнок (даритель) лично обращается к нотариусу с паспортом и ЕГРН-выпиской;
• одновременно присутствуют все остальные собственники (если доля ^<½, то согласие остальных не требуется);
• подписывается договор дарения, нотариус направляет сведения в Росреестр;
• через 7–10 дней новый собственник получает выписку из ЕГРН․

Продажа доли за символическую цену

Используется, если родители хотят «компенсировать» ребёнку хотя бы часть рыночной стоимости․ Учтите:

• доход ребёнка от продажи недвижимости облагается НДФЛ 13 %, если он владеет долей менее 3 лет;
• надо подать декларацию 3-НДФЛ․

Соглашение о разделе/выделении доли с последующим выкупом

Если квартира в долевой собственности у нескольких детей, можно выделить долю в натуре (дополнительная комната, квадратные метры) и затем выкупить её по соглашению у всех участников․ Это сложнее и дороже, но полностью исключает претензии Пенсионного фонда и органов опеки․

Что нельзя делать

• Не пытайтесь оформить «безвозмездный отказ» простой распиской․ Росреестр вернёт документы, а сделка будет считаться несовершённой․
• Не обращайтесь к мфо и «договорным агентствам», обещающим «закрыть долю за 1 день без нотариуса»․ Это мошенничество․
• Не подписывайте доверенность на сделку только на одного родителя — дети старше 14 лет обязаны лично участвовать или давать нотариальную доверенность друг другу․

Особенности при наличии несовершеннолетних собственников

Если в квартире остались сестры/братья младше 18 лет, даже полностью совершеннолетний ребёнок не может единолично передать свою долю, если это ухудшает условия несовершеннолетних․ В таком случае нужно согласие органа опеки и попечительства (ст․ 37 ГК РФ)․ Обычно органы требуют:

• гарантировать, что жильё не уменьшается в размерах и не теряет статус «пригодного для проживания»;
• предоставить равноценное жильё или денежную компенсацию на счёт несовершеннолетнего․

Налоговые последствия для родителей

После того как совершеннолетний ребёнок передал долю, родители становятся её собственниками․ При дальнейшей продаже квартиры им придётся:

1. держать объект не менее 3 лет (если жильё единственное) или 5 лет (если иное имущество), чтобы освободиться от НДФЛ;
2. или воспользоваться вычетом 1 млн рублей на всю квартиру․

Какие документы нужны нотариусу

• Паспорт совершеннолетнего ребёнка (дарителя/продавца)․
• Свидетельства о рождении всех детей, если доли ещё не оформлены․
• ЕГРН-выписка о правах на квартиру․
• Технический паспорт БТИ (требуется реже, но нотариусы просят для оценки стоимости)․
• Справка о составе семьи (Ф-9) или выписка из ЕГРН о зарегистрированных лицах․
• Согласие супруга/супруги дарителя (если доля приобретена в браке)․

Стоимость оформления (на примере Москвы, 2026 г․)

Совершеннолетний ребёнок может отказаться от доли, но только в форме нотариально оформленной сделки․ Самым простым и безопасным вариантом является дарение доли родителям․ Если в квартире ещё есть несовершеннолетние собственники, потребуется согласие органа опеки․ Любые «устные» или «письменные» отказы без нотариуса не имеют юридической силы и могут быть оспорены в суде․

Перед сделкой рекомендуем проконсультироваться с нотариусом и получить актуальную выписку из ЕГРН: за последние годы правила уточнялись, а реестр обновляется ежедневно․

Автор: юрист-консультант Галкин А․В․, к․ю․н․, член коллегии адвокатов «ЮрАльянс»,