Краткий ответ: с 2025 года новый собственник вправе выписать дарителя, но сделать это можно только при соблюдении ряда условий: отсутствие в договоре дарения пункта о пожизненном праве проживания, наличие у дарителя иного жилья (или его отказа от добровольной выписки), а также обязательное решение суда, если добровольного согласия нет.

Что говорит закон РФ в 2025 году

С 1 января 2025 г. вступил в силу ряд изменений в Жилищный кодекс и Гражданский кодекс РФ, касающихся договоров дарения недвижимости. Суть изменений сводится к следующему:

• договор дарения может быть заключён с «правом пожизненного проживания» (ст. 292.1 ГК РФ);
• если такое право не оговорено, даритель становится обычным «посторонним» проживающим;
• собственник может требовать снятия с регистрационного учёта через суд (ст. 35, 71 ЖК РФ);
• выселение в «никуда» запрещено: даритель должен быть обеспечен жильём либо по месту регистрации, либо иметь договор найма.

Четыре сценария, которые встречаются на практике

Сценарий 1. Договор без оговорки о пожизненном проживании

Даритель прописан в квартире, но текст дарственной не содержит условий о сохранении права пользования. В этом случае:

1. собственник (одаряемый) подаёт заявление в МФЦ о снятии с регистрационного учёта;
2. если даритель не выписывается добровольно, подаётся иск в районный суд;
3. суд исследует, есть ли у дарителя другое жильё, после чего выносит решение.

Сценарий 2. Договор с «правом пожизненного проживания»

Даритель передал квартиру, но оставил за собой право проживания до конца жизни. В этом случае:

• выписать дарителя нельзя;
• даже продажа квартиры не лишит дарителя права жить в ней;
• новый покупатель приобретает квартиру с обременением.

Сценарий 3. Квартира подарена несовершеннолетнему

Одаряемый — ребёнок до 18 лет; Регистрацию снимает законный представитель (родитель/опекун) по согласованию с органом опеки, если:

• выселение не нарушает жилищные права ребёнка;
• дарителю предоставлено другое жильё.

Сценарий 4. Даритель единственный собственник и проживает в квартире

Если даритель передал квартиру, но сам не имеет другого жилья, суд:

• откажет в выселении;
• предложит собственнику предоставить разумный срок (от 1 до 3 лет) для поиска нового жилья;
• впоследствии разрешит выселение только при наличии предоставленного жилья.

Пошаговая инструкция для собственника

Шаг 1. Проверьте договор дарения

Внимательно прочтите текст: ищите фразы «право пожизненного проживания», «даритель сохраняет за собой право пользования жилым помещением» и т. д.

Шаг 2. Предложите добровольную выписку

• Направьте дарителю письменное уведомление по адресу регистрации.
• Установите срок ответа — 30 дней (рекомендуется заказным письмом с уведомлением).

Шаг 3. Соберите пакет документов

• выписка из ЕГРН;
• договор дарения;
• выписка из домовой книги;
• копия паспорта собственника;
• копия паспорта (или иного ДУЛ) дарителя;
• справка о наличии/отсутствии у дарителя другого жилья (ФГИС «Госуслуги ЖКХ»).

Шаг 4. Подача иска в суд

• Иск подаётся по месту нахождения квартиры.
• Госпошлина — 300 р. (ст. 333.19 НК РФ).
• Срок рассмотрения — 2 месяца с момента принятия иска.

Шаг 5. Исполнение решения суда

• Получите исполнительный лист.
• Направьте лист в ФМС/МФЦ для снятия с регистрационного учёта.
• При необходимости, в службу судебных приставов для фактического выселения.

Частые ошибки и как их избежать

1. Есть оговорка о пожизненном проживании — выписать дарителя нельзя.
2. Оговорки нет — можно добиваться выписки через суд, если у дарителя есть другое жильё или ему предоставлено временное.
3. Выселение в «никуда» запрещено законом.
4. Добровольное согласие упрощает процедуру в 3–4 раза.
5. Несовершеннолетние и опекаемые требуют согласия органа опеки;

При возникновении сложных вопросов (например, даритель тяжело болен, квартира в ипотеке, долги за коммуналку) рекомендуем получить индивидуальную консультацию у жилищного юриста.