Краткий ответ: Да, физическое лицо, работающего по статусу самозанятого (НПД – налог на профессиональный доход), может сдавать в аренду нежилое помещение (офис, торговый зал, склад, гараж и т․д․) физическому лицу‑арендатору․ При этом необходимо соблюдать несколько ключевых требований:
- Оформить договор аренды, в котором чётко указаны объект аренды, срок, арендная плата и порядок расчётов․
- Зарегистрировать доход от аренды в качестве самозанятого в приложении «Мой налог»․
- Уплачивать налог по ставке 4 % (если арендатор – физическое лицо) или 6 % (если арендатор – юридическое лицо) от полученной арендной платы․
- Не удерживать НДФЛ у арендатора, если арендатор – физическое лицо (это обязанность самозанятого)․
- Соблюдать ограничения по совокупному доходу (не более 2,4 млн рублей в год) и по видам деятельности, разрешённым для самозанятых․
Правовая база
Законодательство, регулирующее деятельность самозанятых и аренду недвижимости, состоит из нескольких актов:
- Федеральный закон от № 422‑ФЗ «О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части внедрения налога на профессиональный доход»․
- Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – определяет общие правила заключения и исполнения договоров аренды․
- Федеральный закон от № 218‑FZ «Об аренде недвижимости» – устанавливает порядок регистрации арендных договоров, если они подлежат обязательной госрегистрации (не относится к обычным договорам аренды нежилого помещения между физическими лицами, если нет необходимости в государственной регистрации)․
- Налоговый кодекс РФ, статья 346․16 – описывает порядок налогообложения доходов самозанятых․
Кому разрешено сдавать помещение в аренду?
Статус самозанятого (налог на профессиональный доход, НПД) может быть получен любым гражданином РФ, который:
- Не является индивидуальным предпринимателем (ИП) и не имеет ИП без НПД․
- Не работает по трудовому договору (в т․ч․ не получает зарплату по договору подряда, если это считается трудовыми отношениями)․
- Имеет доход от самостоятельной деятельности, не превышающий 2 400 000 рублей в календарный год․
- Не осуществляет виды деятельности, исключённые из режима НПД (например, банковская, страховая, лотерейная, игорная и др․)․
Аренда нежилого помещения считается услугой и входит в перечень видов деятельности, разрешённых для самозанятых (пункт 5 Перечня видов деятельности, для которых применяется налог на профессиональный доход)․
Как правильно оформить аренду?
3․1 Договор аренды
Договор аренды должен быть заключён в письменной форме․ В нём обязательно указать:
- Стороны договора (ФИО арендодателя‑самозанятого и ФИО арендатора‑физического лица)․
- Полное описание объекта (адрес, площадь, назначение помещения, наличие инженерных сетей)․
- Срок аренды (с указанием даты начала и окончания)․
- Размер арендной платы, порядок и сроки её внесения․
- Права и обязанности сторон (вопросы коммунальных платежей, ремонтных работ, страхования)․
- Условия расторжения договора․
3․2 Регистрация договора
Для большинства случаев аренды нежилого помещения между физическими лицами регистрация в Росреестре не требуется․ Регистрация обязательна только если договор подразумевает:
- Длительный срок (более 5 лет) и/или
- Существенное ограничение прав собственности (например, право пользования, переданное в долгосрочную аренду)․
Если такие условия есть, рекомендуется обратиться к нотариусу для заверения договора и/или его регистрации в Росреестре․
Налоговые обязательства самозанятого
4․1 Ставка налога
Для доходов от аренды нежилого помещения применяются стандартные ставки НПД:
- 4 % – если арендатор – физическое лицо․
- 6 % – если арендатор – юридическое лицо (в т․ч․ ИП)․
4․2 Как платить налог?
- Зарегистрировать себя в качестве самозанятого через приложение «Мой налог» (или через сайт ФНС)․
- Внести данные о полученной арендной плате в приложение в тот же день, когда деньги поступили на ваш счёт․
- Приложение автоматически рассчитает налог и покажет сумму к уплате․
- Оплатить налог онлайн (банковской картой, через СБП, электронные кошельки) в течение 5 дней с момента получения дохода․
4․3 Удержание НДФЛ
Если арендатор – физическое лицо, он не обязан удерживать НДФЛ и передавать его в бюджет․ Именно самозанятый обязан задекларировать и уплатить налог․ Поэтому в договоре не должно быть пункта о «удержании НДФЛ»․
4․4 Ограничения по доходу
В течение календарного года совокупный доход самозанятого (включая доходы от аренды, фриланса, консультаций и т․д․) не должен превышать 2 400 000 рублей․ При превышении этой суммы статус самозанятого автоматически прекращается, и необходимо регистрировать ИП или применять обычный режим налогообложения․
Практические рекомендации
- Открыть отдельный банковский счёт для получения арендных платежей – это упростит учёт и поможет избежать смешения доходов․
- Вести книжку учёта доходов (в приложении «Мой налог» это делается автоматически, но полезно сохранять скриншоты платежей)․
- Сохранять копии договоров и актов приёма‑сдачи помещения – они могут потребоваться при проверках․
- Если арендная плата превышает 1 000 000 рублей в год, рассмотрите возможность заключения договора с условием периодических платежей (например, ежемесячно), чтобы упростить налоговую отчётность․
- При сдаче в аренду помещений, требующих особых лицензий (например, медицинские кабинеты, пищевые производства), убедитесь, что у вас есть все необходимые разрешения․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
6․1 Можно ли сдавать в аренду помещение, если оно находится в совместной собственности?
Да, но необходимо согласие всех совладельцев․ Договор аренды подписывается от имени всех собственников или от имени того, кто имеет право представлять их интересы (нотариально заверенное согласие)․
6․2 Нужно ли платить налог, если арендная плата получена наличными?
Да․ Налог на профессиональный доход подлежит уплате независимо от формы получения оплаты․ При получении наличных следует ввести сумму в приложение «Мой налог» в тот же день․
6․3 Какой документ подтверждает статус самозанятого?
Электронный сертификат, выданный ФНС, отображается в приложении «Мой налог»․ При необходимости можно распечатать справку о регистрации в статусе самозанятого․
6․4 Можно ли одновременно быть самозанятым и ИП?
Нет․ Статус самозанятого и ИП несовместимы․ Если вы открываете ИП, ваш статус самозанятого автоматически прекращается․
6․5 Нужно ли платить налог на имущество за сдаваемое в аренду помещение?
Налог на имущество уплачивается владельцем помещения в соответствии с Налоговым кодексом РФ, независимо от того, сдаётся оно в аренду или нет․ Самозанятый обязан лишь уплачивать НПД с полученной арендной платы․
Самозанятый имеет полное право сдавать в аренду нежилое помещение физическому лицу․ Главное – правильно оформить договор, своевременно фиксировать доход в приложении «Мой налог» и уплачивать налог по ставке 4 % (для физических лиц‑арендаторов)․ При соблюдении этих простых правил аренда будет легальной, а налоговые обязательства – прозрачными․
Помните: налоговый режим самозанятых удобен, но требует дисциплины в учёте доходов․ При возникновении сомнений лучше проконсультироваться с налоговым консультантом․
Дата публикации: