Статус самозанятого в России становится всё популярнее: низкие налоги, минимум отчётности, отсутствие страховых взносов. Однако именно аренда недвижимости — одно из самых «хлопотных» направлений для плательщиков НПД (налог на профессиональный доход). В 2026 году разрешено сдавать жильё, но действует ряд ограничений: количество объектов, тип недвижимости, способ оплаты и даже статус арендатора напрямую влияют на законность схемы. Ниже — исчерпывающее руководство, собранное из актуальных разъяснений ФНС, судебной практики и свежих материалов специалистов.

Краткий ответ на главный вопрос

Да, самозанятый может сдавать не одну, а несколько квартир. Главное условие, все объекты должны быть жилыми (квартиры, комнаты, доли в жилых домах) и находиться в собственности самозанятого либо у него должно быть законное право их передавать (договор субаренды с письменным согласием собственника). Количество квартир законом не ограничено, но суммарный годовой доход от всей деятельности на НПД не должен превышать 2,4 млн рублей (п. 1 ст. 4 422-ФЗ).

Какие квартиры можно сдавать, а какие, нельзя

2.1 Разрешённые объекты

• квартиры целиком;
• отдельные комнаты;
• жилые дома и их части;
• комнаты в коммуналках;
• апартаменты, переведённые в жилой фонд через Минстрой.

2.2 Запрещённые объекты

• офисы, склады, магазины;
• гаражи и машино-места;
• апарт-отели без статуса «жилое помещение»;
• квартиры в новостройке, ещё не принятые в эксплуатацию.

Попытка облагать доход от нежилого фонда по НПД чревата доначислением налогов по ставке 13 % НДФЛ + пени и штрафы.

Как правильно оформить аренду нескольких квартир

3.1 Договор

На каждую квартиру отдельный договор. Это упрощает учёт и снижает риски претензий ФНС. В договоре обязательно указывать:

1. статус арендодателя: «плательщик НПД»;
2. полный адрес, кадастровый номер, площадь;
3. условия оплаты ЖКУ: кто и как платит;
4. сумма залога и основания его удержания;
5. срок действия и возможность пролонгации.

Если договор > 12 месяцев — подлежит обязательной регистрации в Росреестре (ст. 674 ГК РФ). При пролонгации на тот же срок регистрация не требуется, но рисковать не стоит: лучше заключить новый договор.

3.2 Акт приёма-передачи

Отдельный акт на каждую квартиру. Фиксируем состояние квартиры, мебель, технику, счётчики. Подписи сторон + дата.

Налоги: сколько платить и от чего

4.1 Что входит в налогооблагаемый доход

• арендная плата;
• коммунальные платежи, если арендатор перечисляет деньги вам;
• залог, который вы не вернули (засчитали в счёт аренды или убытков).

Если арендатор оплачивает ЖКХ напрямую поставщикам, эти суммы в доходе не учитываются.

4.2 Расходы не вычитаются

На НПД расходы не уменьшают базу. Даже если вы платите ипотеку, коммуналку или ремонт, налог считается со всей полученной суммы.

Ограничения на 2026 год

1. Доходный лимит — 2,4 млн ₽ в год по всем видам деятельности НПД.
2. Только жилая недвижимость.
3. Нельзя нанимать сотрудников по трудовым договорам (можно привлекать самозанятых-подрядчиков).
4. Посуточная аренда допустима, но без сервисов типа гостиницы: без ежедневной уборки, завтраков, трансферов и прочего.

Субаренда: можно ли сдавать «чужие» квартиры

Да, если:

• есть договор аренды с собственником;
• в договоре прямо разрешена передача третьим лицам;
• согласие оформлено письменно.

Налог платите с всей суммы, полученной от конечного жильца; Платёж собственнику не уменьшает базу.

Пошаговая инструкция для новичков

1. Зарегистрируйтесь в «Мой налог» через Госуслуги.
2. Проверьте статус каждой квартиры: жилая/нежилая.
3. Заключите договор на каждую квартиру.
4. Подпишите акт приёма-передачи.
5. Получили деньги, сразу сформируйте чек в приложении (до 9-го числа следующего месяца).
6. Оплатите налог до 28-го числа (придёт push-уведомление).
7. Контролируйте годовой доход: при приближении к 2,4 млн ₽ подготовьтесь к переходу на УСН или ИП.

Частые ошибки и штрафы

Калькулятор дохода на двух квартирах

Пример:

• Квартира 1 — 45 000 ₽/мес, арендатор физлицо;
• Квартира 2 — 60 000 ₽/мес, арендатор ИП;
• Коммуналка в обеих квартирах оплачивается арендаторами мне (5 000 + 6 000).

Месячный доход = (45 000 + 60 000 + 5 000 + 6 000) = 116 000 ₽.
Налог: 45 000×4 % + 60 000×6 % + 11 000×4 % = 1 800 + 3 600 + 440 = 5 840 ₽.

Что делать при росте бизнеса

Если планируете сдавать 5–10 квартир и доход превысит 2,4 млн ₽ или потребуются сотрудники:

1. Зарегистрируйтесь как ИП.
2. Выберите УСН 6 % или патент (если регион разрешает).
3. Откройте расчётный счёт.
4. Нанимайте управляющих по договорам ГПХ/ТК.

Самозанятый вправе сдавать неограниченное количество квартир, пока это жилая недвижимость и годовой доход ≤ 2,4 млн ₽. Соблюдайте три правила:

• жилой фонд = жилой фонд;
• каждая оплата = чек;
• каждый договор > года = регистрация.

Тогда аренда останется легальной, а налоговые риски сведутся к нулю.

Обновлено: 13:21