Каждый год в России регистрацию самозанятого получают сотни тысяч граждан. Многие из них интересуются: «Можно ли, находясь в статусе самозанятого, сдавать в аренду квартиру, которую я не продал, а получил по доверенности или по договору безвозмездного пользования?» Ответ неоднозначен: всё зависит от того, кто является собственником, как оформлено право пользования, а также от целей, с которыми самозанятый планирует сдавать объект. Ниже, подробная инструкция для тех, кто хочет сдавать чужое жильё легально и без штрафов.
Что гласит закон о статусе самозанятого
С 2019 г. в России действует специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД), который позволяет физлицам официально получать доход от «самостоятельной деятельности» без регистрации ИП. При этом:
- Разрешённые виды деятельности — оказание услуг, выполнение работ, продажа товаров собственного производства.
- Запрещённые виды — перепродажа товаров, торговля подакцизными товарами, добыча и продажа полезных ископаемых, посредничество, если оно не является «самостоятельной деятельностью».
Ключевое слово — «самостоятельная». Сдача своей квартиры считается разрешённым видом дохода: вы собственно управляете объектом, несёте расходы на коммуналку и ремонт, сами ищете жильцов. Но если квартира чужая, схема усложняется;
Почему «не своя» квартира может быть проблемой
Нарушение требований к самозанятым
Если вы:
- Не являетесь собственником;
- Не состоите в трудовых отношениях с собственником;
- Не несёте расходов по содержанию и несте только функции «продавца услуг»;
- Отдаёте часть прибыли собственнику (например, 70 % собственнику, 30 % себе),
то налоговая может квалифицировать ваш доход как «посредничество», которое не разрешено для самозанятых (Письмо ФНС России № СД-4-3/3938@ от ).
Факт «нехозяйственного ведения»
Если вы управляете объектом по доверенности или по договору безвозмездного пользования, но при этом:
- не оплачиваете коммуналку, не делаете ремонт за свой счёт;
- не заключаете договор аренды от своего имени;
- перечисляете всю прибыль собственнику, а сами берёте только комиссию,
то это уже не ваш профессиональный доход, а доход собственника. Следовательно, вы не можете его облагать по ставке НПД (4–6 %).
Когда самозанятый всё-таки может сдавать «не свою» квартиру
Исключение возможно, если вы:
Арендодатель по договору субаренды
Вы официально снимаете квартиру у собственника по договору аренды (субаренды), платите арендную плату, несёте расходы, а потом пересдаёте дороже. В этом случае:
- доход = доход от пересдачи – расход по аренде – коммуналка – ремонт;
- этот доход признаётся вашим профессиональным доходом, и вы можете его облагать по НПД;
- в приложении «Мой налог» указываете тип дохода «Сдача жилых помещений в аренду».
Важно: договор субаренды должен быть зарегистрирован в Росреестре (если срок ≥ 1 год), а также должен быть разрешён собственником.
Управляющий арендой по договору поручения/агентский договор
Вы заключаете с собственником договор поручения или агентский договор, где собственник поручает вам:
- от его имени заключать договор аренды;
- собирать плату от жильцов;
- перечислять всю сумму собственнику, а комиссию (фикс или %) оставлять себе.
В этом случае:
- доходом собственника признаётся вся арендная плата;
- доходом самозанятого признаётся только вознаграждение по договору поручения/агентский договор;
- это вознаграждение можно облагать по НПД (4–6 %) как «оказание услуг».
Что категорически нельзя делать
| Описание ситуации | Почему нельзя |
|---|---|
| Вы получаете «белую» зарплату от собственника (как физлицу), а сами «в тени» сдаёте его квартиру. | Нарушение налогового и трудового законодательства, двойное налогообложение. |
| Вы заключаете договор аренды от своего имени, но собственнику передаёте всю сумму «в конверте». | Доход признаётся вашим, а вы не можете подтвердить расходы → переплата НДФЛ 13 % + штрафы. |
| Вы сдаёте комнату в муниципальной квартире без согласия муниципалитета. | Аренда без права собственности и без разрешения органа, предоставившего жильё, является гражданским правонарушением. |
Как правильно оформить схему «самозанятый + чужая квартира»
- Выберите модель:
- субаренда (вы арендатор);
- агентский договор/договор поручения (вы агент/поверенный).
- Составьте договор: срок, порядок оплаты, кто несёт расходы, возможность пересдачи.
- Зарегистрируйте договор в Росреестре при сроке ≥ 1 год (для субаренды).
- Внесите объект в Госуслуги/Мой налог (для фиксации дохода).
- Ведите раздельный учёт доходов и расходов (квитанции, чеки, договоры).
- Можно ли самозанятому сдавать не свою квартиру? — Да, если вы:
- официально снимаете её по договору субаренды, или
- работаете по агентскому договору и получаете только комиссию.
- Нельзя:
- сдавать по простой доверенности без договора;
- перечислять всю прибыль собственнику, оставляя себе «чёрную» маржу;
- сдавать муниципальное жильё без согласия наймодателя.
Если соблюсти все условия, вы получите легальный доход, минимальный налог (4–6 %) и отсутствие рисков проверок. В противном случае — штрафы, доначисление НДФЛ 13 % и блокировка счетов.
Не забудьте: при любой схеме первым делом проконсультируйтесь с юристом и налоговым консультантом, чтобы учесть региональные особенности и последние изменения закона.