Краткий ответ: нет, не может
Продать квартиру без присутствия собственника возможно только при наличии нотариальной доверенности․
Ксерокопии или даже оригиналы документов без оформленной доверенности не дают риэлтору права распоряжаться недвижимостью․
При попытке заключить сделку по копиям сделка будет признана недействительной, а риэлтор и его сообщники — привлечены за мошенничество․
Почему ксерокопии недостаточно
- Отсутствие права на распоряжение․
Согласно статье 209 ГК РФ, право собственности включает владение, пользование и распоряжение имуществом․
Этим правом обладает только собственник или его доверенное лицо․ - Невозможность гос-регистрации․
Росреестр не примет заявление без оригинала договора-купли-продажи или нотариальной доверенности․ - Риск мошенничества․
С 2013 года в Пензенской области и других регионах были зафиксированы случаи «черных» риэлторов, которые, имея лишь копии документов, подделывали подписи собственников и незаконно продавали их квартиры (пример, [1])․
Какие документы реально нужны риэлтору
| Цель | Необходимые документы | Формат |
|---|---|---|
| Размещение рекламы | Копия ЕГРН, техпаспорт, фото квартиры | Скан или фото |
| Организация показов | Ключи, оригинал паспорта собственника | Физическое присутствие или доверенность |
| Оригинал правоустанавливающего документа, договор купли-продажи, нотариальная доверенность (если собственник не присутствует) | Оригинал + нотариальное удостоверение |
Может ли риэлтор вообще продать квартиру без хозяина?
Да, но при одновременном соблюдении трёх условий:
- У риэлтора есть нотариальная доверенность на право продажи․
- Оригиналы правоустанавливающих документов (или заверенные нотариусом копии) переданы риэлтору․
- Собственник установил в Росреестре запрет на регистрацию сделок без личного присутствия — тогда даже доверенность не поможет без его явки ([2])․
Советы безопасности собственнику
- Не отдавайте оригиналы документов без договора и описи․
- Проверяйте риэлтора в реестре ФНС и ассоциации риэлторов․
- Делайте копии с пометкой «Для размещения объявления №__ от ___» и ставьте подпись и дату․
- Установите запрет на сделку в Росреестре на 30–90 дней, если едете в длительную командировку․
Когда копии могут быть использованы
Ксерокопии или сканы паспорта, ЕГРН, техпаспорта допустимы исключительно для маркетинговых целей: подбора покупателей, расчёта налогов, подачи заявлений на ипотеку․
Никакая банковская или нотариальная организация не примет копию как основание для сделки․
Ксерокопии документов, это лишь «визитка» объекта для рекламы․
Без нотариальной доверенности и оригиналов документов риэлтор не может продать квартиру․
Учитывайте риски, проверяйте доверенности и обращайтесь только к аккредитованным агентствам․
Список источников
- Пресс-служба УМВД России по Пензенской области, ․
- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, разъяснения от ․