Содержание

1. Почему эта тема стала актуальной?
2. Что говорит закон сегодня?
3. Новый механизм: продажа через эскроу-счёт
4. Основные риски для продавца и покупателя
5. Чек-лист безопасной сделки для пожилого человека
6. Налоги и льготы при продаже единственного жилья

Почему эта тема стала актуальной?

В последние месяцы в российских СМИ всё чаще звучат тревожные истории о пожилых владельцах единственных квартир‚ которые становятся жертвами мошенников. В ответ на это депутаты Госдумы Сергей Миронов и Яна Лантратова («Справедливая Россия, За правду») внесли законопроект‚ который должен полностью перезапустить механизм таких сделок‚ сделав их максимально безопасными для продавцов и покупателей.

Что говорит закон сегодня?

Основные нормы:

• Ст. 446 ГПК РФ: единственное жильё нельзя обратить взыскание по долгам‚ за исключением ипотеки по этому же объекту.
• Ст. 1 ФЗ-302 «О внесении изменений…»: пристав не может описать единственную квартиру пенсионера‚ если она является его единственным местом проживания.
• Разъяснение ВС РФ от : продажа единственного жилья возможна‚ но должна сопровождаться гарантией переселения продавца в другое жилое помещение.

То есть‚ с юридической точки зрения‚ пожилой человек может продать единственную квартиру‚ но должен предусмотреть‚ где будет жить дальше. В противном случае сделку могут признать недействительной.

Новый механизм: продажа через эскроу-счёт

Как это работает по новым правилам:

1. Стороны открывают эскроу-счёт в банке‚ аккредитованном ЦБ РФ.
2. Покупатель перечисляет деньги на счёт‚ но получить их продавец сможет только после регистрации перехода права собственности и предоставления документа о подготовке альтернативного жилья (аренда‚ покупка меньшей квартиры‚ переселение к родственникам).
3. Банк проверяет юридическую чистоту объекта‚ включая отсутствие обременений и долгов.
4. Сделка завершается: покупатель становится собственником‚ продавец получает деньги и доказательство нового места жительства.

Такой подход уменьшает риск «чёрных риелторов» и защищает пожилого продавца от ситуаций‚ когда деньги получены‚ а жить ему негде.

Основные риски для продавца и покупателя

Для пожилого продавца

• Фальшивые покупатели: мошенники под видом риелторов заставляют подписать договор‚ по которому деньги поступают «друзьям» мошенников‚ а не продавцу.
• Давление на психику: психологическое и физическое давление‚ чтобы продать квартиру по заниженной цене.
• Недооценка: заниженная рыночная цена‚ утаивание инвестиционного потенциала квартиры.

Для покупателя

• Обременения: долги ЖКХ‚ незарегистрированные проживающие‚ залоговые записи.
• Скрытые прописанные лица: например‚ взрослые дети‚ которые могут через суд вернуть себе право пользования.
• «Пенсионер-подселенец»: после продажи пожилой продавец может отказаться освобождать квартиру‚ и выселение затянется на месяцы.

Чек-лист безопасной сделки для пожилого человека

1. Консультация юриста по жилищным спорам.
2. Проверка квартиры:
   • выписка из ЕГРН (заказывается онлайн на rosreestr.gov.ru);
   • справка о прописанных (УФМС);
   • отсутствие задолженностей (ГИС ЖКХ).
3. Открытие эскроу-счёта в надёжном банке (Сбербанк‚ ВТБ‚ Альфа-Банк).
4. Альтернативное жильё:
   • договор аренды с регистрацией в МФЦ;
   • или договор купли-продажи меньшей квартиры‚ заключённый одновременно.
5. Нотариальное заверение договора купли-продажи.
6. Доверенность на доверенное лицо (если продавец плохо передвигается).

Налоги и льготы при продаже единственного жилья

Для пенсионеров доступна льгота по налогу на имущество (ст. 407 НК РФ): освобождение от налога на 1 объект каждой категории (квартира‚ гараж‚ садовый дом).

Да‚ можно. При соблюдении трёх условий:

1. Наличие юридического адреса нового проживания (аренда или покупка меньшей квартиры).
2. Использование эскроу-счёта или нотариального сопровождения.
3. Проверка всех рисков с участием квалифицированного юриста.

Ключевой совет: Никогда не подписывайте договор «в одиночку» и не передавайте оригиналы документов до получения денег на защищённый счёт.

Информация актуальна на . Перед совершением сделки проконсультируйтесь с лицензированным юристом или риелтором‚ аккредитованным при Федеральной службе судебных приставов.