Вопрос о том‚ кто имеет право запрашивать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)‚ стал особенно актуальным после внесения изменений в законодательство в 2023 году. Ранее любой желающий мог получить полную выписку‚ включая ФИО собственника. Сейчас же правила более строгие‚ но всё же существуют способы получить нужные сведения‚ даже если вы не владелец недвижимости.

Краткая справка о выписке из ЕГРН

Выписка из ЕГРН – это официальный документ‚ выдаваемый Росреестром‚ который содержит сведения об объекте недвижимости и о правах‚ зарегистрированных в реестре. В зависимости от цели запроса выписка может быть:

• Объектная (о объекте недвижимости) – сведения о кадастровом номере‚ площади‚ местоположении‚ ограничениях и обременениях.
• О праве собственности – информация о текущих и прошлых собственниках‚ о наличии залога‚ ареста‚ арендных прав и т.д.
• Полная (с персональными данными) – включает ФИО собственника‚ дату рождения‚ паспортные данные. Доступ к такой выписке ограничен.

Кто может запросить выписку из ЕГРН?

Согласно Федеральному закону № 122‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и последующим изменениям‚ право на получение выписки делится на две группы:

Лица‚ имеющие прямой интерес к объекту

• Собственники и их супруги (супруги — согласие необходимо только в случае запроса полной выписки);
• Залогодержатели (банки‚ микрофинансовые организации);
• Финансовые организации‚ получившие согласие собственника;
• Нотариусы и кадастровые инженеры‚ действующие в рамках своих профессиональных обязанностей;
• Сотрудники государственных органов (суд‚ арбитражный управляющий‚ органы опеки и попечительства).

Третьи лица без прямого интереса

• Потенциальные покупатели недвижимости;
• Риелторы и юридические компании‚ проводящие проверку объекта;
• Банки‚ проверяющие объект при оформлении ипотечного кредита;
• Граждане‚ желающие узнать ограничительные обстоятельства (арест‚ залог‚ арендные права) – но без указания ФИО собственника.

Для третьих лиц в большинстве случаев доступна только анонимная выписка (без персональных данных собственника). Это изменение было введено 1 марта 2023 года и подтверждено в постановлениях Росреестра.

Какие выписки доступны не собственнику?

Как получить выписку‚ если вы не собственник?

Через портал Госуслуги

1. Зайдите на gosuslugi.ru и авторизуйтесь (ЭЦП или подтверждение через мобильный телефон).
2. В разделе «Недвижимость» выберите услугу «Запросить выписку из ЕГРН».
3. Укажите кадастровый номер‚ адрес объекта и тип выписки (обычно «Объектная» или «О праве собственности»).
4. Оплатите услугу (стоимость в 2025 г. для базовой выписки – от 400 рублей‚ для расширенной – до 1500 рублей).
5. Получите документ в электронном виде (PDF) или закажите печатный вариант.

Через МФЦ или ПЦР (для тех‚ у кого нет доступа к Интернету)

• Заполните бланк заявления «Запрос выписки из ЕГРН»;
• Укажите цель обращения (покупка‚ проверка залога и т.п.);
• Оплатите государственную пошлину (квитанцию можно оформить в кассе МФЦ);
• Получите выписку в течение 5–10 рабочих дней.

Через онлайн‑сервисы банков и риелторских компаний

Многие банки (Сбербанк‚ ВТБ‚ Тинькофф) и крупные риелторские агентства интегрировали запрос выписок в свои сервисы. Пользователь вводит кадастровый номер‚ система автоматически формирует анонимную выписку и отправляет её клиенту.

Через запрос в Росреестр с согласия собственника

Если необходимо получить полную выписку (с ФИО)‚ собственник может оформить «Согласие на раскрытие персональных данных» в форме 1‑ПД. После получения подписи вы можете подать запрос от своего имени.

Что должно насторожить покупателя в выписке?

• Несоответствие собственника в договоре и в выписке. Если в договоре указано одно ФИО‚ а в выписке – другое‚ это повод требовать разъяснений.
• Наличие обременений; Арест‚ залог‚ ипотека‚ аренда – все эти записи находятся в разделе «О праве собственности».
• Частая смена собственников. Многочисленные переходы прав могут указывать на спекуляцию или скрытые долги.
• Отсутствие записей о праве собственности. Может означать‚ что объект находится в статусе «незарегистрированный» или принадлежит муниципалитету.
• Различия кадастровых номеров. Если в договоре указан один кадастр‚ а в выписке – другой‚ это может свидетельствовать о попытке мошенничества.

Пошаговая инструкция для покупателя квартиры

1. Узнайте кадастровый номер. Он указан в техническом паспорте‚ в договоре купли‑продажи или в рекламных объявлениях.
2. Закажите анонимную выписку через Госуслуги. Выберите тип «О праве собственности» – в ней будут указаны обременения‚ но ФИО будет заменено на «физическое лицо».
3. Проверьте наличие залога/ареста. Обратите внимание на строки «Ипотека»‚ «Залог»‚ «Арест».
4. Запросите у продавца согласие на раскрытие персональных данных. Если продавец отказывается‚ это может быть сигналом риска.
5. Сравните данные с договором. Убедитесь‚ что площадь‚ адрес и кадастровый номер совпадают.
6. Проконсультируйтесь с юристом. При обнаружении несоответствий рекомендуется привлекать специалиста.

Важные юридические нюансы (2025‑2026 годы)

• С 1 января 2025 года стоимость базовой выписки об основных характеристиках объекта для покупателя (не собственника) составила от 400 рублей через портал Госуслуг.
• С 1 марта 2023 года в выписках‚ выдаваемых третьим лицам‚ ФИО собственника заменено на «физическое лицо». Полные данные доступны только при наличии согласия собственника или в случае законных интересов (банк‚ суд‚ арбитражный управляющий).
• В случае судебного разбирательства суд может обязать собственника предоставить полную выписку в рамках процесса.
• Нарушение правил доступа к персональным данным влечет административную ответственность (штраф до 500 тыс. руб. для юридических лиц).

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить полную выписку без согласия собственника?

Нет. Полная выписка с ФИО доступна только собственнику‚ его супругу/супруге‚ залогодержателю‚ нотариусу‚ а также лицам‚ получившим официальное согласие в виде подписанного заявления.

Что делать‚ если продавец отказывается предоставить согласие?

Требуйте от продавца предоставить копию полной выписки‚ которую он уже имеет. При отсутствии такой возможности вы можете отказаться от сделки или потребовать включения в договор гарантий о чистоте прав на объект.

Можно ли узнать‚ находится ли квартира в залоге‚ без полной выписки?

Да. Анонимная выписка «О праве собственности» содержит отметки о залоге и ипотеке. В ней ФИО собственника скрыто‚ но статус обременения виден.

Какие документы нужны для запроса выписки в МФЦ?

Паспорт‚ ИНН (для юридических лиц)‚ заявление «Запрос выписки из ЕГРН»‚ квитанция об оплате госпошлины и‚ при необходимости‚ согласие собственника.

Ответ на главный вопрос таков: да‚ получить выписку из ЕГРН‚ не являясь собственником квартиры‚ можно‚ но только в ограниченном виде. Анонимная выписка‚ содержащая сведения об ограничениях‚ арестах и залогах‚ доступна каждому желающему через портал Госуслуги‚ МФЦ или онлайн‑сервисы банков. Чтобы увидеть ФИО собственника‚ требуется согласие владельца или законный интерес‚ подтверждённый судом.

Для покупателей вторичной недвижимости знание этих правил позволяет минимизировать риски мошенничества‚ своевременно выявлять обременения и принимать обоснованные решения при заключении сделки.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.