В 2026 году вопрос о возможности покупки недвижимости в России за наличные деньги для нерезидентов остаётся актуальным, но ответ на него однозначно отрицательный. Ни налоговое, ни валютное законодательство Российской Федерации не допускают проведение подобных сделок наличными.
Что такое «нерезидент»?
- Налоговый нерезидент — физическое лицо, находящееся на территории России менее 183 календарных дней в течение последних 12 месяцев.
- Валютный нерезидент — лицо, постоянно проживающее за пределами РФ или имеющее вид на жительство в другой стране.
Почему нельзя платить наличными?
Запрет Федерального закона № 173-ФЗ «О валютном регулировании»
Согласно ст. 14 указанного закона, все расчёты между резидентами и нерезидентами должны осуществляться только в безналичной форме через уполномоченные банки. Это касается даже сделок в рублях.
Административная ответственность
- Нарушение требований валютного контроля грозит штрафом от 75% до 100% от суммы сделки.
- Дополнительно могут применяться санкции по КоАП РФ (ст. 15.25).
Как законно купить недвижимость нерезиденту?
- Открытие счёта в российском банке
Нерезиденту достаточно паспорта, миграционной карты и ИНН (если есть). Счёт может быть как в рублях, так и в валюте. - Подписание договора
Договор купли-продажи подписывается в простой письменной форме и заверяется у нотариуса, если требуется регистрация перехода права. - Безналичный расчёт
Деньги переводятся со счёта нерезидента на счёт продавца через систему банковского сопровождения сделки (Депозитарная схема или аккредитив). - Регистрация в Росреестре
Переход права собственности оформляется в МФЦ или Росреестре. Срок регистрации — до 9 рабочих дней.
Граждане каких стран могут покупать?
Ограничения распространяются на всех иностранных граждан, независимо от гражданства. Исключение составляют:
- граждане стран ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Киргизия, Армения);
- лица с видом на жительство (ВНЖ) в России — они считаются валютными резидентами.
Что будет, если всё-таки заплатить наличными?
ФНС и Росфинмониторинг получают данные из Росреестра о сделках с недвижимостью. При выявлении нарушения:
- сделка может быть признана ничтожной;
- стороны — продавец и покупатель — привлекаются к административной ответственности;
- возможна блокировка счетов и запрет на въезд в РФ.
Нерезидент может купить недвижимость в России, но только в безналичной форме и через банковские счета. Любые попытки обойти закон путём наличных расчётов приведут к штрафам и признанию сделки недействительной. Чтобы избежать рисков, рекомендуется заранее открыть счёт в российском банке и воспользоваться услугами профессионального риэлтора и юриста.