Вопрос о возможности совмещения функций заказчика и лица, осуществляющего строительный контроль, регулярно возникает на практике при реализации проектов капитального строительства. Ниже разберёмся, каковы нормативные ограничения, какие риски существуют и что говорит судебная практика.
Кто такое «лицо, осуществляющее строительство»?
В понятийном аппарате Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) это:
- либо застройщик, который строит объект «для себя»;
- либо технический заказчик (уполномоченное лицо), действующее от имени и за счёт застройщика;
- либо подрядная организация, если договором предусмотрено, что строительство ведётся её силами.
Именно эти субъекты несут ответственность за выполнение работ в соответствии с проектной документацией, СНиП и требованиями безопасности.
Что такое «строительный контроль»?
Строительный контроль — это комплекс мероприятий по проверке соответствия выполняемых работ требованиям законодательства, проектной документации и результатам инженерных изысканий (ст. 53 ГрК РФ). Он делится на:
- Строительный контроль заказчика (технического заказчика) — проверка подрядчика, приёмка скрытых работ, оформление разрешений, ввод объекта в эксплуатацию.
- Строительный контроль подрядчика — внутренний контроль качества собственных работ и работ субподрядчиков.
- Государственный строительный надзор — контроль со стороны органов государственной власти (Госстройнадзор).
Может ли застройщик (технический заказчик) проводить строительный контроль самостоятельно?
Позиция законодательства
Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и ст. 53 ГрК РФ прямо обязывают застройщика (технического заказчика) организовывать и осуществлять строительный контроль. При этом закон не требует обязательного привлечения сторонней организации для выполнения этих функций.
Однако важно различать:
- возможность осуществлять контроль своими силами;
- необходимость соблюдать квалификационные требования к лицам, проводящим контроль (п. 7, 8 Постановления Правительства РФ от № 1521).
Квалификация лиц, осуществляющих контроль
С г. лица, ответственные за строительный контроль, должны:
- иметь высшее образование (инженерное по соответствующему профилю объекта);
- иметь стаж практической работы не менее 3 лет по специальности;
- проходить повышение квалификации не реже 1 раза в 5 лет;
- быть внесёнными в реестр специалистов саморегулируемой организации (СРО).
Риски при самостоятельном строительном контроле
Несмотря на допустимость самоконтроля, на практике возникают следующие риски:
- Конфликт интересов: застройщик может «закрыть глаза» на нарушения подрядчика, с которым у него тесные договорные отношения (см. Письмо Минстроя России от № 12378-КЧ/06).
- Ограниченность ресурсов: отсутствие собственной лаборатории, специалистов по неразрушающему контролю и т.д.
- Уголовная и административная ответственность при ненадлежащем осуществлении контроля (ст. 9.5 КоАП РФ, ч. 1 ст. 216 УК РФ).
Когда лучше привлечь независимую лабораторию или экспертную организацию?
В следующих ситуациях профессиональное сообщество рекомендует передавать контроль третьим лицам:
- Объект повышенной ответственности (I и II уровня ответственности).
- Масштабные проекты (ЖК, инфраструктурные объекты), где объём контрольных мероприятий велик.
- Требования инвестора или банка-финансиста (при проектном финансировании).
В таких случаях применяют договор независимого строительного контроля (Fidic и российские аналоги).
Алгоритм действий застройщика при организации строительного контроля
- Определить категорию сложности объекта (I–IV уровень).
- Оценить собственные ресурсы (наличие квалифицированных специалистов, лаборатории).
- Выбрать форму контроля: внутренний, привлечение СРО, или смешанный вариант.
- Оформить приказ о назначении ответственных лиц, заключить договоры с подрядчиками и, при необходимости, со специализированной контрольной организацией.
- Вести журналы контроля и передавать отчёты в Госстройнадзор;
Судебная практика: когда самоконтроль становится проблемой
В Постановлении АС Московского округа от № Ф05-4821/2023 суд указал:
«…обязанность контроля не может быть формальной; несоблюдение процедур приёмки скрытых работ послужило основанием для устранения ввода объекта в эксплуатацию».
Вынесенный штраф — 500 000 руб. и предписание об устранении нарушений.
- Да, застройщик (технический заказчик) может осуществлять строительный контроль своими силами, если выполняются требования к квалификации специалистов.
- Но при объектах повышенной ответственности и при наличии рисков конфликта интересов целесообразно привлекать независимые организации.
- Главное — документировать все действия, вести журналы, проводить лабораторные испытания и своевременно устранять замечания надзорных органов.
Помните: несоблюдение процедуры строительного контроля может привести к приостановке строительства, штрафам, а в ряде случаев — к уголовной ответственности.