Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Вопрос о том, имеет ли право государственный служащий сдавать собственное жильё в аренду, часто вызывает споры․ На первый взгляд кажется, что ограничений нет, однако в законодательстве присутствуют ряд нюансов, связанных с запретом предпринимательской деятельности для государственных служащих, особенностями налогообложения и ограничениями на определённые виды аренды (например, посуточную сдачу «под гостиницу»)․

Основные правовые источники

Федеральный закон от № 79‑ФЗ «О государственной гражданской службе» (далее – Закон о госслужбе)․
Трудовой кодекс РФ (ст․ 292), где указано, что государственный служащий не может заниматься предпринимательской деятельностью без согласования․
Налоговый кодекс РФ (ст․ 226‑НДФЛ) – порядок налогообложения доходов от сдачи недвижимости․
Постановления и разъяснения Минфина, Минэкономразвития и региональных органов (письма Минфина, разъяснения Прокуратуры, решения судов)․

Что считается предпринимательской деятельностью?

Главным критерием для определения предпринимательства является системность и цель получения прибыли․ Согласно практике, если сдача недвижимости происходит:

Регулярно (не реже одного раза в месяц) и
С целью извлечения прибыли в крупном или особо крупном размере,

то такие действия признаются предпринимательскими и требуют специального разрешения (или, в случае госслужащих, полностью запрещены)․

Примеры системных действий

Посуточная аренда квартиры через онлайн‑платформы (Airbnb, Booking․com) с рекламой «гостиничные услуги»;
Сдача нескольких квартир одновременно, даже если они находятся в разном городе;
Оперативное повышение арендной платы выше рыночного уровня с целью получения «дополнительной» прибыли․

Что считается разовым/непостоянным?

Сдача квартиры в долгосрочную аренду (на 1 год и более) единожды;
Аренда помещения, полученного в наследство, без намерения заниматься арендным бизнесом;
Временная сдача квартиры, когда владелец находится в командировке или в период обучения․

Запреты, связанные с видом аренды

Согласно статье 17 Закона о госслужбе, запрещено использовать жилые помещения в многоквартирных домах для предоставления гостиничных услуг․ Это означает, что:

Посуточная аренда, оформленная как «гостиница» или «хостел», незаконна для государственных служащих;
Долгосрочная аренда (по договору найма жилого помещения) разрешена, если она не имеет характер системного предпринимательства․

Налоговый аспект

Доходы от сдачи в аренду недвижимости облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов) или 15 % (для доходов, превышающих 5 млн руб․ в год)․ Важно отметить:

Государственные и муниципальные служащие обязаны платить НДФЛ с полученных арендных доходов;
Согласно письму Минфина, доходы от сдачи в аренду жилых помещений не входят в перечень доходов, не подлежащих налогообложению по упрощённой системе (НПД);
При сдаче недвижимости в долгосрочную аренду достаточно оформить договор найма, уплатить налог и подать декларацию (если арендный доход превышает 1 000 руб․ в месяц)․

Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду госслужащему

Шаги по оформлению

Проверка прав собственности․ Убедитесь, что квартира полностью находиться в вашей собственности (покупка, наследство, дарение)․
Определение характера аренды․ Выберите между долгосрочной (на 1 год и более) и краткосрочной (менее года) арендой․ Для госслужащих предпочтительнее долгосрочная․
Составление договора найма․ Договор должен быть оформлен в письменной форме, содержать сведения о сторонах, объекте аренды, сроке, размере арендной платы и порядке её выплаты․
Регистрация договора (по желанию)․ При аренде нежилого помещения регистрация обязательна; для жилого достаточно подписать договор․
Уплата НДФЛ․ До 30 апреля следующего года подайте декларацию 2‑НДФЛ (если доход от аренды превышает 1 000 руб․) и уплатите налог․
Соблюдение ограничения по предпринимательству․ Не сдавайте более одной квартиры одновременно, не рекламируйте её как «гостиницу», не повышайте арендную плату с целью получения «прибыли» сверх рыночного уровня․

Что делать, если планируется сдавать несколько объектов?

В этом случае действия уже могут быть квалифицированы как предпринимательская деятельность․ Для госслужащих это требует:

Получения разрешения от руководителя (в редких случаях допускается, если объект не используется в служебных целях и доходы не превышают установленные лимиты);
Регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (что противоречит статье 292 ТК РФ, если нет специальных разрешений)․

Практика судебных решений и разъяснений

Судебная практика подтверждает, что:

В деле Прокуратуры Рязанской области арендная деятельность, осуществляемая госслужащим без системного характера, признана не предпринимательской и не запрещённой;
В решении Нагатинского межрайонного прокурора Москвы было отмечено, что посуточная аренда «под гостиницу» считается предпринимательской и запрещённой;
В разъяснении Министерства финансов РФ указано, что доходы от сдачи в аренду жилых помещений не подпадают под освобождение от налогообложения в рамках НПД․

Аренда оформлена договором найма жилого помещения․
Сдача происходит не более чем один раз в год (или без системного характера)․
Арендная плата не превышает рыночного уровня, а доход не используется для создания арендного бизнеса․
Не осуществляется посуточная аренда «под гостиницу»․
Налог на доходы от аренды уплачивается в полном объёме․

Если же планируется систематическая сдача нескольких объектов, то такие действия уже подпадают под определение предпринимательства и требуют специального разрешения, которое, как правило, невозможно получить в рамках государственной службы․

Может ли госслужащий сдать квартиру в аренду