Да, можно. Законодательство РФ не запрещает физическому лицу (без статуса ИП) сдавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение другому физическому лицу, индивидуальному предпринимателю или организации. Однако такая схема требует учёта ряда нюансов: от налоговых обязательств до особенностей оформления договора.
Кто может выступать арендодателем?
- Физическое лицо (гражданин) — собственник помещения, не зарегистрированный в качестве ИП.
- Индивидуальный предприниматель (ИП) — если помещение используется в предпринимательской деятельности и сдаётся «в рамках бизнеса».
- Юридическое лицо — например, ООО, которому помещение принадлежит на праве собственности или аренды субаренда.
Форма договора
Договор аренды между физическим лицом и физическим лицом может быть заключён:
- В простой письменной форме — достаточно подписей сторон (ст. 609 ГК РФ).
- В нотариальной форме, по желанию сторон или если срок превышает 1 год (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Если арендатором выступает юридическое лицо или ИП, договор должен быть:
- Оформлен в письменной форме (двух экземплярах).
- Содержать полные реквизиты сторон: паспортные данные, ИНН, ОГРН, адреса.
Ключевые условия договора 2025–2026 гг.
Предмет договора
Описание помещения: площадь (например, 30,9 м²), адрес (например, Волгоградская область, г. Волгоград), кадастровый номер, этаж, состояние (с ремонтом/без).
Пример:
«Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 30,9 кв.м, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Ленина, д. 10, офис 15».
Срок аренды
- Краткосрочный — до 11 месяцев включительно (может быть с автоматической пролонгацией).
- Долгосрочный — от 1 года и более (требует регистрации в Росреестре, если сделка касается недвижимости).
Арендная плата
- Фиксированная сумма (например, 25 000 ₽ в месяц).
- Порядок индексации (например, +5 % ежегодно).
- Валюта расчётов — только рубли (ст. 317 ГК РФ).
Обеспечительный депозит
Обычно — 1–2 месячных платежа. Указывается, что депозит возвращается/зачитывается в последний месяц аренды.
Налоги и отчётность
| Кто сдаёт | Кто платит налог | Ставка | Примечания |
|---|---|---|---|
| Физлицо (не ИП) | Сам арендодатель | 13 % НДФЛ | Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года |
| ИП на УСН «Доходы» | Арендодатель-ИП | 6 % | Учёт в рамках предпринимательской деятельности |
| ООО | ООО как налоговый агент | 13 % | НДФЛ удерживается из выплат физлицу |
Шаги заключения договора (чек-лист 2026)
- Проверьте правоустанавливающие документы собственника: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи/долевого участия.
- Убедитесь, что помещение не находится в залоге и не обременено арестом (запрос в Росреестр онлайн).
- Согласуйте условия: срок, цена, залог, коммунальные платежи.
- Составьте договор на основе типового шаблона (см. ссылку на шаблон Word/PDF ниже).
- Подпишите договор в 2 экземплярах.
- Осуществите приём-передачу по акту (приложите фото состояния помещения).
- При необходимости — регистрация в Росреестре (если срок ≥ 1 год и стороны юрлица/ИП).
Что делать, если арендодатель — ИП?
Если ИП сдаёт помещение «в рамках бизнеса», то:
- Договор оформляется как между ИП и арендатором.
- В договоре указывается: «ИП Иванов И.И., ИНН 344312345678, ОГРНИП 309345678901234».
- ИП обязан выставлять арендатору счёт-фактуру (если на ОСНО + НДС).
- Доходы ИП учитываются в рамках УСН или ОСНО.
Риски и как их избежать
| Риск | Как минимизировать |
|---|---|
| Арендодатель не собственник | Проверка в ЕГРН (бесплатно на сайте rosreestr.ru) |
| Налоговые штрафы | Сдача 3-НДФЛ или ведение книги доходов ИП |
| Споры о повреждениях | Акт приёма-передачи + фото при въезде/выезде |
Где скачать актуальный шаблон 2025–2026
Скачать DOCX-шаблон договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
Скачать PDF-шаблон
Заключать договор аренды нежилого помещения с физическим лицом не только возможно, но и достаточно распространённая практика. Главное — правильно оформить документы, учесть налоги и защититься от рисков. При необходимости — проконсультируйтесь с юристом или бухгалтером.