Вопрос о том, допускается ли расположение одного здания (домовладения, коттеджа, жилого дома) на территории более чем одного земельного участка, часто возникает у собственников, планирующих расширять площадь застройки, объединять смежные участки или использовать часть соседнего участка, принадлежащего родственникам․ Ответ зависит от совокупности норм Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а также от постановления Правительства РФ № 603 от  г․

Содержание

1. Основные законодательные акты
2. Постановление Правительства РФ № 603 (2022)
3. Практические шаги для получения разрешения
4. Регистрация прав на объект и земельные участки
5. Примеры из практики
6. Вопросы и ответы (FAQ)

Основные законодательные акты

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) – регулирует порядок размещения объектов капитального строительства, требования к земельным участкам и их границам․
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), статья 40 – определяет, что границы здания не могут выходить за пределы границ земельных участков, если иное не предусмотрено законом․
• Федеральный закон № 340‑ФЗ от (в ред․ от ) – вносит изменения в Градостроительный кодекс, в т․ч․ упрощает порядок объединения долевых прав на земельные участки․
• Постановление Правительства РФ № 603 от  г․ – устанавливает порядок выдачи разрешений на строительство объектов, не являющихся линейными, на двух и более земельных участках․
• Письмо Минэкономразвития РФ от  г․ № Д23‑4229 – разъясняет, что пересечение границ здания и границ земельных участков «действующим законодательством не допускается», однако допускает исключения при наличии соответствующего разрешения․

Ключевые выводы из нормативных документов

Законодательство не запрещает наличие одного здания на нескольких смежных участках, но требует:

1. Согласования границ здания с границами всех использованных участков․
2. Получения разрешения на строительство, в котором указываются все задействованные земельные участки․
3. Оформления прав собственности (или долевой собственности) на каждый из участков․

Постановление Правительства РФ № 603 (2022)

С 15 апреля 2022 года вступило в силу постановление № 603, которое кардинально изменило порядок выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными, на двух и более земельных участках․ Основные положения:

• Объекты, не являющиеся линейными (дом, коттедж, административное здание) могут быть расположены на двух и более земельных участках, если это обосновано проектом․
• Для получения разрешения на строительство необходимо предоставить в органы архитектурного контроля:
  • Градостроительный план (если требуется)․
  • Кадастровый план, где указаны все участки, охватываемые объектом․
  • Документы, подтверждающие право собственности (или договор аренды) на каждый из участков․
• Разрешение на ввод в эксплуатацию также выдается с указанием всех земельных участков, на которых расположен объект․
• В случае изменения границ участков после получения разрешения (например, при объединении) требуется добавочное согласование и, при необходимости, переоформление разрешения․

Таким образом, постановление 603 устраняет прежний «запрет» пересечения границ здания и границ земельных участков, но только при условии наличия официального разрешения․

Практические шаги для получения разрешения

Ниже приведён пошаговый алгоритм, который поможет оформить строительство дома на двух (или более) земельных участках․

Шаг 1․ Подготовка документов на каждый участок

1. Свидетельство о праве собственности (договор купли‑продажи, дарения, наследования и т․п․) или договор аренды․
2. Кадастровый паспорт (выписка из Росреестра) с указанием границ, площади и кадастрового номера․
3. Согласование с соседями (если участки смежные) – иногда требуется согласие на объединение границ․

Шаг 2․ Проектирование

• Разработать проект дома, учитывающий границы обоих участков․ Архитектор должен указать в чертежах, какие части здания находятся на каком участке․
• В проекте необходимо предусмотреть коммуникации (вода, электроэнергия, канализация) так, чтобы их расположение соответствовало границам каждого участка․

Шаг 3․ Согласование проекта

1. Подача проекта в службу архитектурного контроля (МУП «Горстройконтроль» или аналогичное)․
2. Указание в заявлении всех земельных участков (их кадастровые номера)․
3. Получение заключения о соответствии проекта градостроительным нормативам․

Шаг 4․ Получение разрешения на строительство

В заявлении указывается:

• Адрес (если он уже присвоен) и кадастровые номера всех участков․
• Площадь застройки, количество этажей, площадь застройки на каждом участке․
• Сведения о праве собственности․

После рассмотрения органом выдаёт разрешение, в котором перечислены все задействованные участки․

Шаг 5․ Регистрация прав на объект

После завершения строительства и получения акта ввода в эксплуатацию необходимо:

1. Подать в Росреестр заявление о регистрации нового объекта недвижимости․
2. Указать в заявлении все земельные участки, на которых расположен дом․
3. Получить выписку, в которой будет указана единственная адресная запись, но с перечнем всех кадастровых номеров, принадлежащих объекту․

Регистрация прав на объект и земельные участки

Согласно ФЗ 340‑ФЗ и ст․ 40 ЗК РФ, при регистрации прав на объект недвижимости, находящийся на нескольких участках, в реестре указываются:

• Единый кадастровый номер здания (ОКС)․
• Список всех кадастровых номеров земельных участков, к которым относится объект․
• Если участки находятся в долевой собственности, оформляется право общей долевой собственности на каждый из них (согласно пункту 3 статьи 40 ЗК РФ)․

В случае, когда один из участников (например, супруг) владеет отдельным участком, а второй – другим, в договоре долевого участия следует прописать, какая часть здания относится к какому участку․ Это упрощает последующую продажу отдельной части недвижимости․

Примеры из практики

Пример 1․ Коттедж на двух смежных участках

Семья приобрела два прилегающих участка площадью 12 соток каждый․ Планировалось построить дом с большой террасой, часть которой будет выходить за границы первого участка․ После проектирования архитектором было решено разместить фундамент на обоих участках, а наружные стены – частично на каждом из них․ После получения разрешения на строительство (в заявлении указаны оба кадастровых номера) дом был построен и успешно введён в эксплуатацию․ Регистрация в Росреестре указала один объект (ОКС‑1234567890) и два земельных участка (КН 77:01:0000001:123 и КН 77:01:0000002:456)․

Пример 2․ Два отдельных дома на одном большом участке

В 2023 г․ собственник крупного земельного участка (15 га) решил построить два небольших жилых дома: один для постоянного проживания, второй – как гостевой․ В соответствии с законом нет ограничений по количеству построек, однако каждый дом требует отдельного разрешения․ Оба проекта были согласованы, в каждом заявлении указаны одинаковые кадастровые номера участка, но разные координаты расположения зданий․ После ввода в эксплуатацию в реестре появился один земельный участок, но два разных ОКС (дом 1 и дом 2)․

Пример 3․ Проблема без разрешения

В 2021 г․ владелец построил часть дома на соседнем участке без согласования․ После проверки инспекцией было выявлено, что границы здания пересекают границы чужого участка․ В результате судом была вынесена предписание о демонтаже части здания и штраф в размере 300 000 рублей․ Данный случай демонстрирует, что самовольное пересечение границ запрещено и может привести к серьёзным юридическим последствиям․

Вопросы и ответы (FAQ)

Можно ли построить дом без объединения участков?

Да․ Объединять участки в один документ не обязательно, если в проекте и в разрешении чётко указаны все задействованные кадастровые номера․

Нужен ли отдельный адрес для каждой части дома?

Обычно один адрес присваивается всему объекту (дом), а в кадастровой справке указываются все земельные участки․ При необходимости (например, при продаже части дома) может быть оформлен отдельный адрес․

Можно ли построить два дома на одном участке без разделения земли?

Да, закон не ограничивает количество построек на участке․ Однако каждый дом требует собственного разрешения и, при необходимости, отдельного адреса․

Как оформить долевую собственность, если дом стоит на нескольких участках?

Согласно ст․ 40 ЗК РФ и ФЗ 340‑ФЗ, собственники оформляют право общей долевой собственности на каждый из земельных участков․ Договор долевого участия фиксирует, какая часть здания относится к какой доле․

Что делать, если часть здания уже построена, а границы участка изменились?

Необходимо подать заявление о переоформлении разрешения в органы архитектурного контроля и, при необходимости, в Росреестр․ Без этого объект считается самовольным․

Ответ на главный вопрос «может ли дом находиться на двух земельных участках?» – да, может․ Современное российское законодательство допускает размещение одного здания на нескольких смежных или даже несмежных участках при условии:

• Наличие прав собственности (или аренды) на каждый из задействованных участков;
• Получение разрешения на строительство, в котором указаны все кадастровые номера;
• Согласование проекта с органами архитектурного контроля;
• Регистрация объекта в Росреестре с указанием всех земельных участков․

С 2022 года благодаря постановлению № 603 процесс стал более прозрачным: теперь официально признаётся возможность строительства «не линейных» объектов на двух и более участках, если все формальности соблюдены․ При правильном подходе такой вариант позволяет эффективно использовать смежные земли, расширять площадь застройки и создавать более гибкие архитектурные решения․

Помните: любые отклонения от установленного порядка (самовольное строительство, отсутствие разрешения) могут привести к административным и судебным санкциям, вплоть до сноса построек и штрафов․

Если вы планируете построить дом на нескольких участках, лучше всего сразу обратиться к квалифицированному юристу и архитектору, которые помогут собрать необходимый пакет документов и пройти все этапы согласования без риска․

Статья подготовлена с учётом актуальной информации на 19 апреля 2026 года․ Все ссылки на законодательные акты и нормативные документы актуальны на момент написания․