Краткий ответ: да, кадастровая стоимость может быть выше рыночной, и именно это случается всё чаще с начала 2026 года после масштабной переоценки объектов Росреестром. Ниже разберёмся, почему так происходит, как это влияет на налоги и что делать собственнику.
Почему кадастровая стоимость может превышать рыночную
Методика оценки отличается от реального рынка
- Массовый характер. Оценщики не изучают каждую квартиру или участок «вживую» — они используют статистические модели, типовые параметры и коэффициенты.
- Временной лаг. Данные для расчётов собираются задолго до утверждения кадастровой стоимости. Если рынок стремительно упал, то официальная цифра не успевает за изменениями.
- Учёт потенциала застройки. Даже если участок фактически не продаётся, ему могут приписать «возможность» строить многоэтажку и повысить стоимость.
Что изменилось в 2026 году
С начала 2026 года вступил в силу федеральный закон № 269-ФЗ, который сократил периодичность кадастровой оценки с 4 до 2 лет и ввёл новые «уточняющие» коэффициенты. В результате:
- многие регионы одновременно пересмотрели стоимость объектов;
- в среднем кадастровая стоимость выросла на 18–32 % по стране;
- для 14 % объектов она оказалась выше реальных цен продажи.
Последствия превышения кадастровой стоимости над рыночной
| Налог / платёж | Формула | Реальный пример (1-комн. кв., 38 м², Москва) |
|---|---|---|
| Имущественный налог | (кад. стоимость – вычет 20 м²) × 0,1–0,3 % | Кадастровая 9,4 млн руб. → налог 8 900 руб. Рыночная 7,8 млн руб. → налог 6 300 руб. |
| НДФЛ при продаже (менее 3–5 лет владения) | 13 % × (кад. стоимость × 0,7 – расходы на покупку) | Кадастровая 9,4 млн × 0,7 = 6,58 млн → налог 855 тыс. руб. Рыночная 7,8 млн × 0,7 = 5,46 млн → налог 710 тыс. руб. |
| Земельный налог | кад. стоимость × 0,1–1,5 % | Участок 6 соток: кадастровая 3,1 млн руб. → налог 4 650 руб. Рыночная 2,3 млн руб. → налог 3 450 руб. |
Как самостоятельно проверить превышение
Шаг 1. Узнайте кадастровую стоимость
- Онлайн: rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация по объектам недвижимости».
- Через Госуслуги: «Налоги и финансы» → «Справки и выписки из ЕГРН».
Шаг 2. Определите рыночную стоимость
- Отчёт оценщика. Самый точный способ (стоит 5–15 тыс. руб.).
- Аналоги из подборок риэлторов (Avito, Циан, Домклик), берите минимальные цены продажи аналогичных объектов за последние 3 месяца.
Шаг 3. Сравните цифры
Если кадастровая стоимость превышает рыночную более чем на 30 % (по закону — «существенное различие»), смело готовьте документы для оспаривания.
Способы снизить кадастровую стоимость
| Вариант | Срок рассмотрения | Госпошлина | |
|---|---|---|---|
| Комиссия при Росреестре | 30 дней | 0 руб. | Решение обязательно для ФНС, но не всегда снижают до рыночной. |
| Суд | 2–4 месяца | 300 руб. (физлица) + 3 000 руб. за экспертизу | Можно добиться полного уравнивания с рыночной ценой. |
Пакет документов для суда:
- копия ЕГРН;
- отчёт независимого оценщика;
- выписка ЕГРН о переходе прав (доказательство рыночных сделок);
- чек об оплате госпошлины.
- Проверьте кадастровую стоимость через сайт Росреестра.
- Сравните с рыночной при помощи оценщика или открытых баз.
- При превышении на 30 %+ подайте заявление в комиссию или сразу в суд.
- Не откладывайте: срок обжалования — 6 месяцев с даты публикации результатов кадастровой оценки.
Помните: даже если кадастровая стоимость выше рыночной, вы имеете полное право её оспорить и сэкономить на налогах десятки тысяч рублей каждый год.