Вопрос о том, допускается ли одновременное наличие двух (или более) видов разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, стал особенно актуальным после принятия Федерального закона от 31 июля 2025 г. № 295‑ФЗ, который вступил в силу 1 марта 2026 года и ввёл в Земельный кодекс новую главу «Виды разрешенного использования земельных участков». В статье рассмотрим:
- правовую основу регулирования ВРИ;
- возможность сочетания нескольких ВРИ на одном участке;
- процедурные нюансы изменения и добавления ВРИ;
- практические примеры из судебной практики и административных решений;
- рекомендации для собственников и застройщиков.
Правовая база
Основным нормативным актом, регулирующим виды разрешенного использования, является Земельный кодекс РФ в редакции, принятой после 1 марта 2026 г. в результате внедрения новой главы, а также ФЗ‑295. Ключевые положения:
- Статья 31‑1 (новая глава) определяет, что каждый земельный участок имеет один или несколько ВРИ, указанных в государственном реестре.
- Статья 31‑3 устанавливает порядок присвоения, изменения и добавления ВРИ, включая необходимость проведения общественных слушаний, если изменение может затронуть интересы населения.
- Статья 31‑5 закрепляет принцип «единого ВРИ», но допускает их множественное сочетание при условии, что виды не противоречат друг другу и не создают угрозу экологической, санитарной или иной безопасности.
Может ли один участок иметь два ВРИ?
Согласно новому законодательству, ответ — да, при соблюдении определённых условий. Ниже перечислены основные требования:
Совместимость видов
- Виды должны быть совместимыми по назначению. Например, «сельскохозяйственное использование» может сочетаться с «размещение объектов туризма и рекреации», если они не создают конфликтов в использовании ресурсов (воды, почвы, шум).
- Запрещено совмещение «промышленного» и «жилого» ВРИ без специальных разрешений, так как это может нарушать нормы санитарных и пожарных требований.
Ограничения по площади
Закон допускает ограничение доли участка, отведённой под каждый ВРИ. Например, не менее 30 % площади может быть отведено под сельскохозяйственное использование, а оставшиеся 70 % — под туристическое обслуживание.
Требования к инфраструктуре
Если один из ВРИ предполагает размещение объектов, требующих отдельных коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, канализация), их необходимо обеспечить в проектной документации.
Общественное обсуждение
Согласно статье 31‑3, при изменении ВРИ, если новое сочетание может затронуть интересы местных жителей (тишина, безопасность, комфорт), обязаны быть проведены общественные слушания. Примером такого требования является случай в Геленджике, где Кубанский арбитраж обязал администрацию привести ВРИ участка под детским лагерем «Мечта» в соответствие с интересами населения.
Процедурные аспекты изменения и добавления ВРИ
Для того чтобы добавить второй ВРИ к уже существующему, собственнику необходимо выполнить следующий порядок:
- Подготовка заявления в орган государственной регистрации недвижимости (Росреестр) с указанием текущего и предлагаемого ВРИ.
- Экспертная оценка совместимости видов (может потребоваться заключение экологической экспертизы, санитарно-эпидемиологической службы).
- Публичные слушания (при необходимости) – обязательны, если изменение может повлиять на права и законные интересы третьих лиц (жителей, соседних предприятий).
- Решение органа местного самоуправления или высшего административного органа (в зависимости от категории земли) о присвоении нового ВРИ.
- Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и в кадастровый паспорт участка.
Важно отметить, что отказ в выдаче разрешения может быть обжалован в судебном порядке. Примером такой практики является дело, рассмотренное Верховным Судом РФ, где застройщик оспаривал отказ местной администрации в выдаче разрешения на завершение строительства, ссылаясь на нарушение процедуры проведения общественных слушаний.
Судебная практика и примеры
Верховный Суд РФ (2026 г.)
В деле «Застройщик против администрации города» суд подтвердил, что отказ в присвоении второго ВРИ без проведения обязательных публичных слушаний является нарушением ФЗ‑295. Суд обязал администрацию повторно рассмотреть заявление с учётом требований закона.
Кубанский арбитраж (2026 г.)
В случае с детским лагерем «Мечта» в Геленджике арбитраж постановил, что администрация должна предоставить возможность изменения ВРИ, учитывая интересы жителей, которые обеспокоены повышенным уровнем шума и безопасностью.
Департамент недвижимости (2026 г.)
Департамент рассмотрел обращение граждан, желавших совместно использовать участок под гостиничное обслуживание и сельскохозяйственное производство. Было отмечено, что при условии соблюдения санитарных норм и разделения зон, такое сочетание допустимо.
Практические рекомендации
- Проведите предварительный анализ совместимости – обратитесь к специалистам по землеустройству и экологическому праву.
- Подготовьте техническую документацию – проектные решения, схемы размещения объектов, расчёт нагрузки на инфраструктуру.
- Учитывайте интересы соседей – заранее проведите встречи с жителями, подготовьте разъяснительные материалы.
- Соблюдайте сроки и порядок подачи документов – в противном случае заявление может быть отклонено за формальные нарушения.
- Готовьтесь к возможному судебному разбирательству – сохраняйте копии всех материалов, заключений экспертов и протоколов слушаний.
Согласно новому Федеральному закону № 295‑ФЗ и изменённому Земельному кодексу, одному земельному участку может быть присвоено два (а в некоторых случаях и более) вида разрешенного использования, если они совместимы, не противоречат требованиям безопасности и санитарных норм, а также если соблюдены все процедурные требования, включая общественное обсуждение.
Таким образом, собственники и застройщики, планирующие мультифункциональное использование земельных участков, должны тщательно готовить документы, учитывать интересы местного населения и соблюдать все этапы, установленные законом, чтобы избежать отказов и судебных споров.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г. | Автор: юридический аналитик