Ответ на этот вопрос зависит от конкретных обстоятельств – от наличия ипотечного залога, от того, признано ли жильё единственным и от того, какие поправки в закон о банкротстве действуют на текущий момент. В 2026 году в России был принят новый закон, существенно меняющий порядок продажи единственного жилья в процедуре банкротства. В статье рассмотрим правовую базу, основные положения нового закона и практические рекомендации для должников.

Правовая база до 2026 года

Ранее в России действовал Федеральный закон № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно ему:

• Единственное жильё, в котором должник проживает, считается не подлежит отчуждению (защищённое жильё).
• Исключение делалось, если жильё находится в залоговом удержании банка (ипотека). В этом случае кредитор мог потребовать его продажи для погашения задолженности.
• Продажа могла происходить только после получения судебного решения и согласования с арбитражным управляющим;

Эти нормы часто приводили к тому, что должники теряли своё «домашнее гнездо», даже если у них не было иных способов погасить долг.

Что изменилось в 2026 году?

28 апреля 2026 года Президент России подписал закон, который расширил защиту единственного жилья в процедурах банкротства. Основные новшества:

1. Запрет на принудительную продажу единственного жилья, находящегося в ипотечном залоге, если должник использует его в качестве основного места жительства.
2. Если банкрот желает продать жильё добровольно (например, чтобы погасить часть долгов), он обязан получить письменное согласие арбитражного управляющего и оформить сделку через суд.
3. В случае, когда ипотечный кредитор (банк) требует продажу, суд может отказать в принудительном отчуждении, если должник докажет отсутствие альтернативного жилья и наличие детей‑несовершеннолетних.
4. Для «единственного» жилья, находящегося в совместной собственности (например, доля в квартире), вводятся особые правила: продажа может происходить только с согласия всех совладельцев, а доля, принадлежащая должнику, может быть удержана в рамках плана реструктуризации долга.

Эти изменения направлены на снижение социальной напряжённости и предотвращение «бездомности» среди граждан, попавших в финансовый кризис.

Когда всё‑таки может произойти продажа?

Несмотря на усиленную защиту, в ряде ситуаций продажа единственного жилья всё же возможна:

• Добровольная продажа должником – если он самостоятельно решает избавиться от недвижимости, чтобы погасить долг перед кредиторами. При этом необходимо:
  1. Получить согласие арбитражного управляющего;
  2. Оформить сделку в порядке публичных торгов;
  3. Убедить суд, что полученные средства действительно пойдут на погашение долгов.
• Продажа по решению суда в интересах кредиторов – если должник отказывается от добровольной продажи, а суд признаёт, что отсутствие продажи приведёт к невозможности удовлетворения требований кредиторов.
• Перепродажа после рефинансирования ипотеки – если банк соглашается на реструктуризацию долга и позволяет должнику продать жильё, а затем оформить новый ипотечный кредит на покупателя.

Как защищать своё единственное жильё?

Для тех, кто оказался в процедуре банкротства, важно знать свои права и предпринимать конкретные шаги:

Оформление «единственного жилья» в суде

Судом должно быть официально признано, что данная квартира (дом) является единственным жильём должника. Это делается в рамках заявления о признании имущества защищённым. Без такого признания банк может попытаться продать недвижимость без согласования.

Подача заявления о реструктуризации ипотеки

Если у вас ипотека, сразу после подачи заявления о банкротстве следует подать запрос в банк о реструктуризации долга. Банки часто соглашаются на продление срока, уменьшение процентной ставки или перевод части долга в «погашение» за счёт доходов от продажи иных активов.

Сотрудничество с арбитражным управляющим

Арбитражный управляющий – ключевая фигура в процедуре банкротства. Чем быстрее вы предоставите все необходимые документы (список имущества, сведения о доходах, сведения о семье), тем проще будет доказать необходимость сохранения жилья.

Привлечение социальной защиты

Если у вас есть дети‑несовершеннолетние, пенсионеры или инвалиды, суд может учесть их интересы и отказать в принудительной продаже. Подготовьте доказательства (свидетельства о рождении, справки о статусе).

Практический пример из новостей

В апреле 2026 года мужчина из Санкт‑Петербурга попытался защитить своё единственное жильё, переписав долю в другой квартире на мать. Суд отказал в защите, посчитав, что это «мошенническая» попытка скрыть активы. Этот случай подчёркивает, что любые операции с имуществом, проведённые до подачи заявления о банкротстве, могут быть признаны недействительными, если они направлены на уклонение от кредиторов.

• Новый закон 2026 года существенно усилил защиту единственного жилья, даже если оно находится в ипотеке.
• Продажа единственного жилья возможна только при добровольном согласии должника и арбитражного управляющего, либо по решению суда в исключительных случаях.
• Для сохранения жилья необходимо официально подтвердить его статус как «единственного», вести диалог с банком и арбитражным управляющим, а также подготовить доказательства семейных обстоятельств.
• Любые попытки «переписать» доли или скрыть имущество до начала процедуры банкротства могут привести к признанию действий недействительными и к потере защиты.

Рекомендации для должников

1. Сразу после возникновения финансовых проблем обратитесь к юристу, специализирующемуся на банкротстве.
2. Подготовьте полный перечень всех активов, включая ипотечные обязательства.
3. Подайте в суд заявление о признании вашего жилья единственным и защищённым.
4. Согласуйте с арбитражным управляющим план реструктуризации, включающий сохранение жилья.
5. Если банк отказывается от реструктуризации, рассмотрите возможность добровольной продажи с целью погашения части долга.

Соблюдая эти шаги, вы существенно повысите шансы сохранить своё «домашнее гнездо» даже в условиях банкротства.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Для получения индивидуальной юридической консультации рекомендуется обращаться к профильным специалистам.