Актуальность вопроса. При аренде недвижимости, особенно в условиях дефицита земельных ресурсов в крупных городах, постоянно возникает вопрос: что входит в объект аренды — только здание или ещё и прилегающий земельный участок? Практика показывает, что неверная трактовка договоров чревата спорами, штрафами и даже выселением; В статье разберёмся, какие нормы применимы в 2026 году и как защитить свои интересы.
Что говорит закон: ГК РФ и 430-ФЗ
С 1 марта 2023 г. в силу вступили изменения, внесённые Федеральным законом от № 430-ФЗ. Главное новшество для арендаторов — часть 5 статьи 264.1 ГК РФ:
- если в договоре аренды здания (сооружения) не указано иное, к арендованному имуществу автоматически прилагается часть земельного участка, необходимая для его эксплуатации;
- размер этой «необходимой» части определяется по правилам земельного законодательства и техническим регламентам (подъездные пути, парковка, инженерные сети в пределах границ, указанных в кадастровом паспорте).
Как это работает на практике
В 2026 году при проверке налоговыми органами или Росреестром в первую очередь смотрят, есть ли отдельное свидетельство о праве аренды земли. Если его нет, но в ЕГРН внесена запись «аренда здания» и одновременно в договоре прописан адрес земельного участка, инспекторы считают, что участок арендуется вместе с зданием.
Когда потребуется отдельный договор аренды земли
Основания для оформления самостоятельного договора:
- Земля принадлежит третьему лицу. Например, здание сдано субарендатором, а участок у муниципалитета. Тогда необходим сервитут или прямой договор с муниципалитетом (с 2024 г. в Подмосковье такую услугу можно получить онлайн через региональный портал).
- Расширение границ. Арендатор хочет увеличить площадь под парковку или склад — потребуется отдельный договор или допсоглашение.
- Риск двойного налогообложения. Если земельный налог платит собственник, а арендатор не зафиксировал свои права, возникают споры (см. п. 4).
Как правильно описать земельный участок в договоре
Минимальный набор реквизитов:
- кадастровый номер участка;
- площадь (кв. м);li>
- вид разрешённого использования (ВРИ);
- точное описание границ (в приложении — схема или выписка из ЕГРН).
Пример формулировки:
«Арендатору предоставляется право пользования частью земельного участка кадастровый № 77:09:0004010:123 площадью 2 300 кв. м, необходимой для эксплуатации здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, корп. 1, включая проезды, инженерные площадки и зелёные насаждения в пределах указанной площади».
Кто и когда платит земельный налог
| Ситуация | Плательщик | Основание |
|---|---|---|
| Земля в собственности арендодателя, договор аренды здания без отдельного указания на участок | Собственник | ст. 388 НК РФ |
| Земля в собственности арендодателя, в договоре указано, что налог «переложен» на арендатора | Арендатор (добровольно) | п. 2 ст. 387 НК РФ |
| Земля передана арендатору в аренду отдельным договором | Арендатор | п. 1 ст. 388 НК РФ |
Важно! Если организация купила учебное здание, но земельный участок ей не оформили, налоговая всё равно выставит счёт на земельный налог как на фактического пользователя (письмо ФНС № БС-4-21/1975@ от ).
Пошаговая инструкция: как проверить и закрепить свои права на землю в 2026 году
- Получите выписку из ЕГРН (электронная подпись, сервис «Госуслуги-Росреестр»).
- Сравните кадастровый план: совпадают ли границы здания и участка.
- Если земля не включена в договор, заключите дополнительное соглашение или оформите сервитут (п. 2 ст. 274 ГК РФ).
- Зарегистрируйте право пользования в Росреестре (с 2024 г. срок регистрации — 7 рабочих дней).
- Подайте уведомление в ИФНС о переходе обязанности по земельному налогу (форма 1151056).
Риски «серого» пользования
Фактическое использование без законных оснований (по данным РАПСИ на ) может привести:
- к взысканию неосновательного обогащения за пользование чужим участком (ст. 1102 ГК РФ);
- к административному штрафу до 50 000 руб. для юрлиц (ст. 7.1 КоАП РФ);
- к выселению через суд при смене собственника здания.
Что делать: сразу требуйте в договоре прямого указания на землю или заключайте договор сервитута.
Пользоватся земельным участком можно, но:
- участок должен быть явно описан в договоре или вступать в аренду по закону;
- обязанности по земельному налогу должны быть распределены;
- все изменения оформляются через ЕГРН.
Чек-лист на 2026 год:
- Есть ли в ЕГРН запись о вашем праве пользования землёй?
- Совпадает ли площадь участка в договоре и в кадастровой выписке?
- Кто платит земельный налог, вы или собственник?
- Нужны ли сервитут или субаренда для расширения территории?
Если хотя бы на один пункт ответ «нет» — обратитесь к юристу и кадастровому инженеру.
С актуальными шаблонами договоров и сервитутов можно ознакомиться на сайте Росреестра или в региональном МФЦ Московской области.