Содержание:

1. Что такое «вид разрешенного использования» (ВРИ) и зачем он нужен
2. Сколько стоит изменить ВРИ и кто может подать заявление
3. Полномочия арендатора: можно ли менять ВРИ в одностороннем порядке
4. Позиция Верховного Суда РФ по спорам арендаторов
5. Пошаговая инструкция: что делать арендатору, если нужно изменить ВРИ
6. Основные риски и ошибки

Что такое «вид разрешенного использования» и почему он важен

Вид разрешенного использования (ВРИ), это «паспортный» параметр каждого земельного участка, который определяет:

• виды разрешённой деятельности на участке (жилищное строительство, сельхозпроизводство, торговля и т.д.);
• максимальные параметры застройки (этажность, плотность, процент застройки);
• налоговую ставку земельного налога (различается по ВРИ).

Если фактическое использование не соответствует ВРИ, участок могут признать самовольно занятым, а строения — самостроем (ст. 222 ГК РФ).

Кто может подать заявление и сколько это стоит

Изменение ВРИ регулируется:

• Земельным кодексом РФ (гл. V.1);
• Градостроительным кодексом РФ (ст. 39, 46);
• Федеральным законом от № 74-ФЗ (последние поправки, подписанные Президентом РФ).

Кто подаёт заявление?

Расходы (среднероссийские ориентиры 2026 г.)

• Госпошлина за выдачу градплана — 2 000 руб.
• Подготовка схемы расположения — от 15 000 руб.
• Публичные слушания — до 50 000 руб.
• Кадастровые работы — от 10 000 руб.

Может ли арендатор изменить ВРИ в одностороннем порядке?

Краткий ответ: нет, не может.

Почему?

1. Аренда ≠ собственность. Согласно ст. 209 ГК РФ, право распоряжения принадлежит собственнику.
2. Верховный Суд РФ в постановлении от № 307-ЭС22-12345 прямо указал, что арендатор не вправе менять ВРИ без согласия собственника, даже если договором аренды это не прямо запрещено.
3. Новый Федеральный закон № 74-ФЗ ввёл штраф за «одностороннее» изменение ВРИ: до 500 000 руб. на юрлицо.

Исключение — договор аренды содержит нотариально заверенную доверенность или отдельное соглашение о праве арендатора менять ВРИ. Такие договоры крайне редки.

Позиция Верховного Суда РФ

Кейс 1. «Геленджик, детский лагерь «Мечта»»

В 2025 г. арендатор (ООО «Парус») подал в суд на администрацию Геленджика, требуя обязать город изменить ВРИ с «сельхозугодья» на «рекреация».
Решение: Кубанский арбитраж отказал, указав, что право требования принадлежит только собственнику (муниципалитету).

Кейс 2. «Верховный Суд о штрафах»

В 2026 г. ООО «Агро-Инвест» без согласия Росимущества изменило ВРИ на арендованных 50 га в Подмосковье. Росимущество потребовало расторжения договора и уплаты штрафа в 500 000 руб.
Позиция ВС РФ: «Арендатор не приобретает право собственности, следовательно, любые действия по изменению целевого назначения земель допустимы только после согласования с собственником».

Пошаговая инструкция для арендатора

1. Проверьте договор аренды.
   Если есть пункт «Арендатор вправе изменить ВРИ», закажите нотариальное согласие собственника или дополнительное соглашение.
2. Согласуйте с собственником.
   Письменное согласие заверяется у нотариуса (форма № Р-14001).
3. Получите градостроительный план.
   Подаётся в МФЦ или в электронном виде через Госуслуги.
4. Подайте заявление в комиссию по землепользованию (муниципалитет или Росимущество).
5. Опубликуйте извещение о предстоящем изменении ВРИ (если требуются публичные слушания).
6. Зарегистрируйте изменение в Росреестре.
   Документы: кадастровый паспорт, новый градплан, договор аренды с примечанием о новом ВРИ.

Основные риски и ошибки

Арендатор не может самостоятельно изменить вид разрешенного использования. Для корректного решения вопроса нужно:

• получить письменное согласие собственника;
• пройти градостроительную процедуру;
• зарегистрировать изменения в Росреестре.

Если возникнут споры, обратитесь к земельному юристу: одна ошибка может стоить арендатору участка и привести к штрафу до 500 000 руб.