Дата публикации: 19 ноября 2026 г.

Продажа квартиры – одно из самых ответственных финансовых решений в жизни граждан. За последние несколько лет рынок вторичной недвижимости столкнулся с ростом мошеннических схем, направленных на обман как продавцов, так и покупателей. Наиболее известные из них – «бабушкина схема» и «схема Долиной». В статье рассматриваются причины появления этих схем, их механика, законодательные инициативы по их пресечению и практические рекомендации, как не стать жертвой.

Основные типы мошенничества при продаже недвижимости

1. «Бабушкина схема»

   Схема, в которой мошенники используют доверие пожилых людей, заставляя их оформить передачу прав собственности на квартиру в пользу «знакомых», а затем быстро переоформляют её на себя или третьих лиц. Продавец получает деньги только после регистрации перехода права собственности, но зачастую деньги переводятся на фальшивый банковский счёт.

2. «Схема Долиной»

   Название происходит от известного случая в Туле, где 69‑летняя пенсионерка попыталась продать свою квартиру по этой схеме. Мошенники предлагают «быструю» сделку без нотариального оформления: покупатель вносит деньги, а право собственности переходит только после регистрации в Росреестре, однако документы подделываются, и реальный владелец остаётся без квартиры и без денег.

3. Фальшивые риелторские компании

   Создаются под видом лицензированных агентств, предлагают «гарантированные» сделки, а в итоге исчезают с предоплатой.

4. Поддельные банковские счета и онлайн‑переводы

   Мошенники используют поддельные реквизиты, а покупатели, полагаясь на «заявление банка», переводят деньги на счета, не принадлежащие реальному продавцу.

Законодательные инициативы и меры борьбы

В ответ на рост мошенничества в сфере недвижимости в 2024–2025 годах были предприняты конкретные шаги:

• Законопроект о борьбе с «бабушкиной схемой». 25 ноября 2024 года ТАСС сообщило, что партия «Справедливая Россия» совместно с зампредом Комитета по экономической политике Михаилом Делягином внесли в Госдуму законопроект, направленный на ужесточение ответственности за незаконную передачу прав собственности без надлежащей проверки.
• Федеральный закон о риелторской деятельности. По словам председателя Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павла Крашенинникова, в проекте предусмотрено обязательное лицензирование агентств, обязательные проверки идентичности продавцов и покупателей, а также открытый реестр лицензированных риелторов.
• Экспертные дискуссии и просветительские мероприятия. 19 декабря 2024 года в центре «Мой бизнес» прошла дискуссия «Схема Долиной: как избежать мошенничества при сделках на вторичном рынке», где эксперты обсуждали практические способы защиты.

Ключевые примеры из практики

Случай в Туле

В Туле возбуждено уголовное дело в отношении 69‑летней пенсионерки, которая, не подозревая о мошеннической схеме, попыталась продать свою квартиру, используя «схему Долиной». В результате квартира была «перепродана» третьим лицам, а пенсионерка осталась без средств.

Конфликт у станции метро Домодедовская

В Москве разгорелся конфликт вокруг сделки по продаже квартиры у станции метро Домодедовская. Пожилой продавец, доверившись знакомому посреднику, подписал договор, но деньги были перечислены на поддельный счёт, после чего продавец потерял как квартиру, так и полученную оплату.

После случая с Ларисой Долиной

После громкого дела с продажей квартиры Ларисой Долиной мошенническая схема получила новое название и распространилась в интернете под различными псевдонимами. Мошенники активно используют соцсети, обещая «безопасные сделки без нотариуса».

Как защитить себя от мошенничества при продаже квартиры

Ниже перечислены проверенные рекомендации, которые помогут минимизировать риски.

• Тщательно проверяйте контрагента. Запросите паспортные данные, ИНН и выписку из ЕГРН; Сравните их с данными в реестре Росреестра.
• Не переводите деньги до официального оформления. Операцию следует проводить через банковскую ячейку или аккредитив, где средства замораживаются до завершения регистрации перехода права собственности.
• Пользуйтесь услугами лицензированных риелторов. Проверьте наличие лицензии на официальном реестре, опубликованном на сайте Росреестра.
• Проверяйте реквизиты получателя. Перед переводом убедитесь, что банковский счёт принадлежит продавцу, а не «посреднику».
• Требуйте нотариального заверения договора. Нотариус проверит полномочия сторон и подлинность документов.
• Сохраняйте все коммуникации. Электронные письма, сообщения в мессенджерах и скриншоты могут стать доказательной базой в случае спора.
• Консультируйтесь с юристом. При сомнениях обратитесь к специалисту, который проверит договор и проведёт правовую экспертизу сделки.

Перспективы развития правового регулирования

Ожидается, что в ближайшие годы в России будет усилено регулирование следующих направлений:

1. Обязательная регистрация всех сделок в электронном виде с применением цифровой подписи.
2. Внедрение системы автоматической проверки ИНН и СНИЛС контрагентов в банках.
3. Повышение ответственности за организацию «бабушкиных» и «долинных» схем – до 10 лет лишения свободы.
4. Создание публичного реестра «подозрительных» сделок, доступного для всех участников рынка.

Мошенничество с недвижимостью при продаже остаётся одной из самых острых проблем российского рынка. Сочетание законодательных инициатив, просветительских мероприятий и личной бдительности участников сделок позволяет существенно снизить риски. При любой сделке помните: «Если предложение кажется слишком хорошим, чтобы быть правдой – скорее всего, это ловушка».

Для получения более подробной консультации рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, специализирующемуся на недвижимости.