Более четверти века жители Украины ждали‚ когда государство откроет рынок сельскохозяйственных земель. Мораторий‚ начавшийся в марте 1992 года‚ казался вечным‚ но с 1 июля 2021 года процесс пошёл на спад‚ а с 1 января 2024 года реформа вступила в полную силу. Какие этапы пройдены‚ какие ограничения остались и что грозит нарушителям — разбираемся в одной статье.
История вопроса: 30 лет на паузе
- 1992–2001 — первый запрет на отчуждение земель сельхозназначения; формально действовал до принятия Земельного кодекса.
- 2001–2017 — кодекс продлил мораторий «до принятия специального закона»‚ но закон так и не появился.
- 2017–2020 — Верховная Рада ежегодно продлевала запрет по 1 год.
- 31 марта 2020 года, парламент во втором чтении принял Закон № 552-IX об обращении сельхозземель.
- 28 апреля 2020 года — президент В. Зеленский подписал документ‚ отменивший мораторий с 1 июля 2021 года.
Текущие правила рынка земли (по состоянию на 2024 год)
Кому можно покупать землю?
- Физлица-граждане Украины — до 100 га на одного покупателя (действует с ).
- Юридические лица Украины — до 10 000 га (с ).
- Иностранцы и иностранные компании — запрет до вступления в силу соответствующего решения на референдуме (мораторная норма Конституции).
Какие земли не продаются?
- Земли государственной и коммунальной собственности.
- Земли природоохранного‚ оздоровительного‚ рекреационного‚ историко-культурного назначения.
- Земли вдоль государственной границы (в пределах так называемой «пограничной полосы»).
Сроки и лимиты поэтапного перехода
| Этап | Дата | Категория покупателей | Максимальный размер |
|---|---|---|---|
| 1 | Физлица-украинцы | 100 га | |
| 2 | Юрлица-украинцы | 10 000 га | |
| 3 | После референдума | Иностранцы и компании | не установлено |
Что можно делать с земельным паем уже сегодня?
Даже без права продажи до 2021 года владельцы паев могли:
- Сдавать землю в аренду по рыночной или договорной цене.
- Передавать паи в залог банкам для получения кредита.
- Оформлять наследство и дарение в пределах семьи (но не продажу).
- Объединять паи в кооперативы и получать дивиденды от общей деятельности.
Риски и мифы
Миф 1: «Землю сразу скупят иностранцы»
До проведения всеукраинского референдума иностранцы не могут владеть украинской сельхозземлёй. Нарушение грозит судом и конфискацией активов.
Миф 2: «Мораторий вернут обратно»
Верховная Рада неоднократно отклоняла законопроекты о восстановлении моратория. Главный аргумент — признание моратория несовместимым с европейским правом (решение ЕСПЧ).
Налоги и оформление сделок
- НДФЛ при продаже: 5 % (18 % для резидентов-физлиц + 1‚5 % военный сбор).
- Податок на прибыль для юрлиц: 18 %.
- Оценка земли обязательна (отчёт сертифицированного оценщика).
- Регистрация проводится через публичную онлайн-систему Дія або нотариуса.
Краткий чек-лист покупателя
- Проверить кадастровый номер и отсутствие обременений в реестре.
- Убедиться‚ что участок имеет сельхозназначение и не входит в запретные зоны.
- Оценить экологическое состояние и инфраструктурную доступность.
- Подготовить договор купли-продажи и пройти нотариальное удостоверение.
- Зарегистрировать право собственности в Реестре недвижимости.
Отмена моратория стала крупнейшей экономической реформой независимой Украины. Рынок уже демонстрирует рост цен‚ интерес инвесторов и повышение прозрачности сделок. Однако ограничения для иностранных лиц и запрет продажи государственных земель сохраняют контроль за стратегическим ресурсом государства. Следующий этап — референдум о доступе иностранцев‚ который окончательно расставит точки над ё в вопросе «кто владеет украинской землёй».