В 2026 году налоговое регулирование операций с недвижимостью в России претерпело ряд важных изменений. Ниже ― подробное руководство о том, кому, сколько и когда нужно платить при продаже и сдаче квартиры в аренду, а также как воспользоватся новыми льготами и избежать переплаты.
Продажа квартиры: налоговые правила 2026
Базовая ставка
- 13 % ― для резидентов РФ (находившихся в стране более 183 дней за последние 12 месяцев).
- 30 % ― для нерезидентов.
Когда налог не платится
- Минимальный срок владения:
- 3 года ― если квартира:
- получена в дар или наследство от близких родственников;
- приватизирована;
- передана по договору ренты.
- 5 лет ― во всех остальных случаях.
- 3 года ― если квартира:
- Новые льготы 2026:
- Семьи, имеющие детей-инвалидов любого возраста, освобождаются от налога при продаже любого жилья независимо от срока владения.
- Семьи, где второй ребёнок родился не позднее 30 апреля 2026 года, также получают полное освобождение при продаже одного объекта недвижимости до конца 2026 года.
Как уменьшить налог, если срок владения не истёк
Можно выбрать одно из двух вычетов:
- Вычет в размере 1 000 000 ₽ – фиксированная сумма, не требует документов.
- Документальные расходы – сумма, потраченная на покупку (документы обязательны).
Расчёт:
Если квартира продана за 6 500 000 ₽ и куплена за 5 200 000 ₽, то налог = (6 500 000 – 5 200 000) × 13 % = 169 000 ₽.
Если применить только 1 000 000 ₽ вычета, налог = (6 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 715 000 ₽ – невыгодно, поэтому важно сравнивать варианты.
Аренда квартиры: налоговые режимы 2026
«Мой налог» (профессиональный доход для арендодателей)
- Ставка 4 % при сдаче физлицам.
- Ставка 6 % при сдаче ИП или юрлицам.
- Доход до 2,4 млн ₽ в год.
- Налог считается автоматически в приложении, уплачивается до 25 числа следующего месяца.
- Не требует ИП.
ИП на УСН «Доходы»
- Ставка 6 % (возможно снижение до 1 % в регионах).
- Обязательные взносы в ПФР и ФФОМС (в 2026 году – 45 842 ₽ + 1 % с дохода свыше 300 000 ₽).
- Доход не ограничен.
- Возможность снижать налог на взносы.
Сравнение режимов (пример)
Квартира сдаётся за 50 000 ₽/мес. Годовой доход = 600 000 ₽.
| Режим | Налог, ₽ | Взносы (ИП), ₽ | |
|---|---|---|---|
| «Мой налог» | 24 000 | 0 | 24 000 |
| ИП УСН 6 % | 36 000 | 45 842 | 36 000 (взносы полностью «съедают» налог) |
Как подать декларацию или зарегистрироваться в «Мой налог»
- При продаже: до 30 апреля 2027 года подать 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС или Госуслуги;
- При аренде:
- Скачать приложение «Мой налог» (iOS, Android).
- Пройти идентификацию через Госуслуги или банк.
- Ежемесячно формировать чеки и оплачивать налог.
Подводные камни 2026
- Рост НДС до 22 % с 1 июля 2026 года (по данным новостей) может способствовать росту цен на рынке жилья и аренды. Учитывайте это при расчётах доходности.
- Контроль кассовых аппаратов для ИП: с 2026 года обязателен онлайн-касса при аренде > 2,4 млн ₽/год.
- Проверки ФНС по Airbnb и аналогам усилились: договоры аренды лучше регистрировать в Росреестре.
Чек-лист «Не переплачиваем»
- ☐ Проверил срок владения квартирой (3 или 5 лет).
- ☐ Уточнил льготы (дети-инвалиды, рождение второго ребёнка).
- ☐ Сравнил вычеты: 1 000 000 ₽ или фактические расходы.
- ☐ Выбрал выгодный налоговый режим при аренде.
- ☐ Сохранил все договоры и чеки.
Полезные ссылки
- Личный кабинет ФНС
- Регистрация в «Мой налог»
- Узнать ИНН
Важно: налоговое законодательство обновляется регулярно. Перед сделкой проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом или проверьте актуальную информацию на сайте ФНС РФ.