Аннотация: в статье разбираем, при каких условиях банк может отобрать квартиру или дом за долги, какие изменения вступили в силу в 2025 году и какие действия помогут сохранить единственное жильё.
Когда недвижимость точно могут забрать
- Ипотека или залог по договору. Если объект находится в залоге у банка, кредитор вправе обратить взыскание на него без дополнительных судебных процедур (ст. 78 ФЗ-102 «Об ипотеке»).
- Систематические просрочки. Три и более неоплаченных взноса за последние 12 месяцев дают банку право требовать досрочного погашения всей суммы и, далее, реализовать залог (ст. 450 ГК РФ).
- Отсутствие проживания заемщика в ипотечной квартире. Суд с большей вероятностью разрешит продажу, если жильё не является местом фактического проживания семьи.
- Долг ≥ 5 % от рыночной стоимости. Если сумма просрочки мала (< 5 %), Верховный РФ рекомендует судам отказывать в изъятии (Пленум ВС от ).
Когда жильё не могут изъять
- Квартира или дом не в залоге и не в ипотеке. В этом случае пресекается любое взыскание по ст. 446 ГПК РФ.
- Единственное пригодное жильё заёмщика и членов его семьи свыше установленной нормы площади, если долг не превышает 5 % от рыночной цены.
- Просрочка менее 3 месяцев — банк ещё не может подать требование о досрочном погашении.
Изменения 2025 года: банкротство и ипотека
Сохранение единственного жилья
С 1 января 2025 г. вступили в силу изменения к ст. 213.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
- если квартира является единственной и заёмщик утвердил план реструктуризации долгов или заключил мировое соглашение с банком, жильё остаётся за ним;
- ипотечный долг не списывается, а реструктуризируется на срок до 5 лет;
- процедура банкротства с ипотечным залогом автоматически продлевается до 12–15 месяцев.
Кредитные каникулы
Банк может предоставить «каникулы» до 6 месяцев при:
- снижении дохода заёмщика более чем на 30 %;
- наступлении форс-мажора (болезнь, потеря работы).
Алгоритм действий заёмщика
| Этап | Что делать | Сроки |
|---|---|---|
| Появилась просрочка | Немедленно обратиться в банк за реструктуризацией. | 1-30 дней |
| Получено требование о досрочном погашении | Подать в суд заявление о рассрочке или реструктуризации. | 30 дней со дня получения |
| Подано исковое о взыскании | Заключить мировое соглашение (план реструктуризации) до вступления решения в силу. | До вынесения судебного акта |
| Решение вступило в силу | При банкротстве включить квартиру в конкурсную массу и сразу подать план реструктуризации. | В течение всей процедуры |
Частые вопросы
Долг почти выплачен, квартира почти моя — спишут ли остаток при банкротстве?
Нет. Если недвижимость не была продана, банк сохраняет право требовать полного погашения остатка долга, даже после списания «обычных» долгов по банкротству.
Можно ли разделить ипотечную квартиру и долг при разводе?
Возможно только через суд или с письменного согласия банка. Банк чаще всего требует полного пересмотра условий и проверки платёжеспособности нового заёмщика.
Какие документы нужны для реструктуризации?
- Заявление по форме банка.
- Справка о доходах за последние 12 месяцев.
- Обоснование снижения дохода (2-НДФЛ, трудовая, больничный).
- Выписка из ЕГРН о единственном жилье.
Чтобы не потерять квартиру:
- Не ждать 3-х месяцев просрочки — обращайтесь за реструктуризацией сразу.
- Если доход упал более чем на 30 %, оформите кредитные каникулы.
- При угрозе банкротства сразу готовьте план реструктуризации и мировое соглашение.
- Храните доказательства фактического проживания (коммунальные чеки, регистрации, фото-отчёты).
Статья подготовлена по актуальным данным на 19 апреля 2026 года. Перед принятием решений рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным юристом по жилищному и банкротному праву.