Вопрос, волнующий миллионы россиян: «Могут ли забрать мою единственную квартиру за долги?»
На него нельзя ответить однозначно: всё зависит от характера жилья (ипотечное или нет), размера долга, поведения заёмщика и последних изменений в законодательстве. Ниже — подробное разъяснение на июнь 2026 года.

Основное правило: «единственное жильё — не трогаем»

С в силу п. 1 ст. 446 ГПК РФ запрещено обращать взыскание на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение должника-физлица, если:

• оно не является предметом залога (ипотеки);
• не используется для предпринимательской деятельности;
• площадь и условия не превышают разумных пределов (при необходимости суд может оставить меньшее жильё).

Однако слово «единственное» трактуется строго: если у должника есть доля в другой квартире, дача или комната в коммуналке, иммунитет не действует.

Исключение № 1: квартира в залоге

Ипотечная квартира до 24 марта 2025 г.

До весны 2025 года залогодержатель (банк) вправе обратить взыскание на любое заложенное жильё, даже если оно было единственным.
Должнику после реализации на торгах ничего не возвращали, вся сумма шла на погашение долга.

Что изменилось 24 марта 2025 года?

Президентом подписан Федеральный закон № 72-ФЗ «О внесении изменений в Закон «О несостоятельности (банкротстве)…».

Главная новинка:

Если единственное жильё было приобретено по ипотеке и реализовано в рамках процедуры банкротства, должнику оставляется 10 % от суммы продажи, но не менее 1 млн руб.

Деньги выплачиваются ФУ «Федеральная нотариальная палата» в течение 5 рабочих дней после распределения суммы реализации.

Пример расчёта

Исключение № 2: залог и банкротство не связаны

Если квартира в залоге, но банк взыскивает долг вне процедуры банкротства (через судебных приставов), закон № 72-ФЗ не применяется.
В этом случае должник не получает 10 %, а залог реализуется по обычным правилам ст. 350.1 ГК РФ и ст. 47 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Исключение № 3: «роскошное» жильё

Суд вправе разрешить обращение взыскания даже на «единственное» жильё, если:

• его площадь или кадастровая стоимость «значительно превышают разумные пределы» (п. 2 ст. 446 ГПК);
• у должника есть денежные средства или иное имущество, достаточные для приобретения меньшего жилья;
• жильё фактически не используется (например, должник живёт за границей).

Действия должника: как минимизировать риски

Проверьте, действительно ли жильё «единственное»

Уточните в Росреестре, входите ли в число собственников:

• доли в других квартирах;
• комнат в коммуналках;
• домов/участков.

Подайте возражение приставам

Если вы узнали о наложении ареста, в срок до 10 дней подайте:

1. Копию ЕГРН без других объектов недвижимости.
2. Выписку из домовой книги о регистрации всех членов семьи.
3. Заявление о наличии иммунитета по ст. 446 ГПК.

Участвуйте в банкротстве

При подаче заявления о банкротстве включите требование о сохранении минимального жилья (ч. 4 ст. 213.4 Закона о банкротстве).
Финансовый управляющий обязан учесть ваши интересы и обеспечить выплату 10 % по закону № 72-ФЗ.

Используйте «ипотечные каникулы»

По ФЗ-76 при трудностях можно:

• отсрочить или уменьшить платёж до 6 месяцев;
• перейти на график «внесение только процентов»;
• продлить срок кредита.

Что будет дальше? Прогноз до 2027 года

Госдума уже дважды отклоняла полный запрет на изъятие ипотечного единственного жилья.
Эксперты считают, что в 2026–2027 гг. возможны:

• повышение минимального порога выплаты с 1 млн до 1,5 млн ₽;
• введение «социального найма» для должников, потерявших единственное жильё;
• расширение перечня «роскошного» жилья.

Краткая памятка