Вопрос о праве иностранных граждан приобретать, владеть и распоряжаться недвижимым имуществом в России часто вызывает сомнения. На практике законодательство РФ предоставляет широкие возможности для покупки недвижимости, однако существуют ряд ограничений, процедур и налоговых нюансов, которые необходимо учитывать.

Правовая база

Согласно Гражданскому кодексу РФ и Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» (№ 122‑ФЗ), иностранные граждане находятся в тех же правах, что и российские граждане, если иное не установлено федеральными законами, международными договорами и подзаконными актами.

Кто может покупать недвижимость?

• Граждане любых иностранных государств, имеющие легальный статус пребывания в РФ (виза, безвизовый режим 90/180, миграционная карта, разрешение на временное проживание (РВП) или вид на жительство (ВНЖ)).
• Иностранные юридические лица, зарегистрированные в России, а также их учредители‑нерезиденты.
• Иностранные граждане, находящиеся в России в статусе «туриста» – при этом сделка должна быть завершена в течение срока действия визы/въезда.

Важно: наличие Идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) не является обязательным в момент заключения сделки, но потребуется для уплаты налогов после регистрации права собственности.

Ограничения и запреты

Существует перечень объектов, которые иностранцам не разрешается приобретать:

1. Земельные участки вблизи государственной границы РФ.
2. Участки в заповедниках, национальных парках и иных охраняемых природных зонах.
3. Земли сельскохозяйственного назначения.
4. Недвижимость в закрытых административно‑территориальных образованиях (например, города‑закрыты типа Железногорск, Новоуральск).
5. Объекты, находящиеся в непосредственной близости к оборонной инфраструктуре или к объектам транспортного назначения (аэропорты, порты, железные дороги).

Ограничения для граждан «недружественных» государств

С 2022 года в ответ на международные санкции РФ ввела дополнительные меры для граждан стран, признанных недружественными (включая все страны ЕС, США, Канаду, Австралию, Исландию, Норвегию, Японию и др.). Основные ограничения:

• Для сделок купли‑продажи недвижимости требуется разрешение Правительственной комиссии (в некоторых случаях – только если объект приобретается у резидента РФ).
• Все денежные средства от сделки должны быть зачислены на специальный счёт типа «С» в уполномоченном банке (например, Сбербанк, Газпромбанк).
• Расчёты обязаны проводиться в рублях и в безналичной форме.

Как проходит процесс покупки?

Подготовка документов

Составление и подписание договора

• Договор купли‑продажи оформляется в письменной форме.
• Он может быть двуязычным (русский + родной язык покупателя). При необходимости привлекается дипломированный переводчик.
• Для объектов, находящихся в долевой собственности, в сделке обязателен нотариус.
• Если объект полностью принадлежит одному владельцу, сделку можно провести через МФЦ.

Регистрация права собственности

После подписания договора стороны подают заявление в Росреестр (через МФЦ, онлайн‑портал или нотариуса). Регистрация завершается в течение 10 рабочих дней, после чего покупатель получает выписку из ЕГРН.

Финансовые расчёты

• Все расчёты осуществляются в рублях и в безналичной форме (банковский перевод, аккредитив).
• Наличный расчёт запрещён, если одна из сторон является валютным резидентом РФ (см. ниже).
• Для граждан «недружественных» государств расчёты обязаны проходить через специальные счета.

Валютный статус покупателя

Согласно Федеральному закону № 173‑ФЗ, валютным нерезидентом считается лицо, не имеющее ВНЖ, либо имеющее ВНЖ, но не проживающее в РФ постоянно, а также лица, не отвечающие критериям валютного резидента.

• Валютные нерезиденты обязаны проводить расчёты в рублях.
• Для нерезидентов из недружественных стран дополнительно требуется разрешение комиссии и использование специальных счетов.

Ипотека для иностранцев

Получить ипотечный кредит в России могут иностранные граждане, однако условия более строгие:

• Наличие первоначального взноса (обычно 20‑30 % от стоимости).
• Подтверждённый официальный доход (справка 2‑НДФЛ, выписка из банка).
• Проживание в РФ минимум 2 года (в большинстве банков).
• Наличие созаемщика или поручителя‑россиянина повышает шансы.

Крупные банки, предлагающие ипотеку иностранцам: Сбербанк, Совкомбанк и несколько региональных банков. Льготные государственные ипотечные программы (например, «Ипотека для молодых семей») доступны только для граждан РФ.

Налогообложение недвижимости иностранцев

Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество)

• Объекты: квартиры, дома, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства.
• Ставка: 0,1 % – 2,5 % от кадастровой стоимости (зависит от типа и региона).
• Платежи уплачиваются до 1 декабря года, следующего за отчётным.

Земельный налог

• Ставка: 0,3 % – 1,5 % от стоимости земельного участка (в зависимости от назначения).
• Гражданство не влияет на ставку – налог платит любой собственник.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже

• Для резидентов РФ (проживание ≥ 183 дня в году) ставка — 13 % (до 2021 г.) и 15 % (с 2022 г.) от прибыли.
• Для нерезидентов ставка — 30 % от суммы сделки.
• Если объект был в собственности более 3–5 лет (в зависимости от типа недвижимости), НДФЛ не взимается независимо от резидентства.
• Нерезидент не имеет права уменьшать налоговую базу за счёт расходов на покупку, ремонт и т.п.

Налоговый учёт

После регистрации права собственности налоговая служба автоматически ставит иностранного владельца на учёт по месту нахождения объекта. Для уплаты налогов требуется ИНН, который выдается после первой регистрации.

Другие формы передачи недвижимости

Дарение

Дарение недвижимости – это сделка безвозмездной передачи, оформляемая теми же правилами, что и купля‑продажа. Необходимо составить договор дарения, заверить его у нотариуса и зарегистрировать переход права в Росреестре.

Наследование

Иностранные граждане могут наследовать российскую недвижимость в порядке, установленном ГК РФ. При этом требуется:

• Свидетельство о смерти.
• Завещание (если есть) или решение суда о наследстве.
• Перевод всех документов на русский язык и их нотариальное заверение.

Практические рекомендации

1. Проверьте статус своей страны. Список «недружественных» государств меняется; уточняйте актуальную информацию на официальном сайте Правительства РФ.
2. Убедитесь в законности пребывания. Виза, РВП, ВНЖ или безвизовый режим – всё должно быть в порядке.
3. Проведите юридическую проверку объекта. Убедитесь в отсутствии обременений, арестов, прав третьих лиц.
4. Подготовьте полный пакет документов. Переводы, апостиль (если страна‑участник Гаагской конвенции – апостиль не нужен), нотариальное заверение.
5. Уточните необходимость разрешения комиссии. Особенно важно для граждан из недружественных стран и при покупке земельных участков.
6. Выбирайте надёжного посредника. Риелторы и юристы, специализирующиеся на сделках с иностранцами, помогут избежать ошибок.
7. Следите за валютными ограничениями. Все расчёты обязаны проводиться в рублях, без наличных, через банковскую систему.
8. Не забывайте о налогах. После покупки оформите ИНН, своевременно уплачивайте налог на имущество и, при необходимости, земельный налог.

Иностранные граждане имеют широкие возможности для покупки недвижимости в России – от квартир в Москве до коммерческих помещений в регионах. Основные ограничения касаются определённых земельных участков и особых территорий, а также усиленных мер для граждан стран, признанных недружественными. При правильном оформлении документов, соблюдении валютных правил и своевременной уплате налогов процесс приобретения недвижимости проходит без серьёзных препятствий.

Тем не менее, законодательство в этой сфере постоянно обновляется. Поэтому перед любой сделкой рекомендуется получить консультацию квалифицированного юриста и уточнить актуальные требования в Росреестре и в налоговой службе.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.