Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Общее право иностранцев на приобретение земли

Согласно статье 2 Земельного кодекса РФ и части 4 статьи 39.4 ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут приобретать земельные участки на территории Российской Федерации, но только на платной основе и в пределах, установленных законодательством.

Однако это право не является абсолютным: действует ряд категорических запретов и ограничений, касающихся типа земель, местоположения и доли иностранного участия в юридических лицах.

Основные запреты иностранцам

Земли сельскохозяйственного назначения

• Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, а также российские организации, в уставном капитале которых доля иностранных лиц превышает 50%, не могут быть собственниками земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
• Допускается аренда таких участков на срок до 49 лет.

Приграничные территории

• Статья 238 ГК РФ и статья 15 ЗК РФ устанавливают запрет на приобретение в собственность земельных участков, расположенных в приграничных зонах.
• Если право собственности у иностранца уже возникло (например, по наследству), то он обязан в течение одного года произвести отчуждение такого участка.

Особые территории

• Запрет также распространяется на:
  • земли, находящиеся в границах морских портов;
  • земли территориальных вод, континентального шельфа;
  • земли закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО);
  • земли оборонного и оборонно-специального значения.

«Недружественные» государства

С 2022 года введены дополнительные ограничения для граждан и компаний из недружественных государств. Им запрещено:

• приобретать любые земельные участки в России;
• совершать сделки по отчуждению уже имеющихся на них прав в пользу лиц из недружественных стран.

Какие участки могут быть у иностранца?

Исключения и особые случаи

Наследование

Иностранец может унаследовать земельный участок, но если он находится в запретной зоне (например, приграничной), то в течение 1 года необходимо:

• продать его лицу, имеющему право собственности;
• или передать государству за компенсацией (в редких случаях).

До 2014 года

Если участок был приобретён до 2014 года и находился в собственности иностранца, то перерегистрация права возможна, но при этом не должны нарушаться новые ограничения. Например, если участок оказался в приграничной зоне после изменения границ, иностранец всё равно должен его отчуждать.

Пошаговый алгоритм покупки земли иностранцем

1. Проверка категории земель и местоположения (не сельхоз, не приграничная зона).
2. Проверка доли иностранного участия в юрлице-покупателе (если покупает компания).
3. Получение разрешения ФСБ (для приграничных и закрытых территорий, если допуск всё же возможен).
4. Оплата налогов и получение выписки из ЕГРН.

Ответственность за нарушение

Памятка иностранному покупателю

• Перед сделкой обязательно запросите кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН.
• Проверьте, не входит ли участок в перечень приграничных территорий (утверждается Правительством РФ).
• Консультируйтесь с кадастровым инженером и юристом, специализирующимся на земельном праве.
• Не покупайте участки сельхозназначения — это прямой запрет.
• Используйте аренду как альтернативу собственности: договор аренды до 49 лет возможен практически для всех категорий земель.

Иностранные граждане и компании могут владеть землёй в России, но только при строгом соблюдении ограничений. Покупка сельскохозяйственных, приграничных и особо-охраняемых земель запрещена. Рекомендуется перед любой сделкой консультироваться с профессионалами и проверять правовой статус участка.

Внимание! Законодательство постоянно меняется. Данная статья основана на нормах, актуальных на 20 апреля 2026 года.