Термин «многоэтажный дом» звучит привычно, однако на практике он может означать совершенно разное количество уровней — от двух до более двадцати. Чтобы не перепутать понятия и не столкнуться с юридическими или техническими сложностями при покупке, проектировании или эксплуатации здания, разберёмся, где заканчивается «малая» этажность и начинается «многоэтажка».
Почему важно точно знать этажность?
- Нормативы безопасности: разные категории зданий имеют свои требования к пожарной безопасности, инженерным системам и эвакуации.
- Градостроительные регламенты: максимальная высота может ограничиваться зоной застройки, наличием газоснабжения, аэродромной безопасностью и т. д.
- Финансовые факторы: чем выше дом, тем дороже эксплуатация (лифты, противопожарное оборудование, усиленные фундаменты).
| Тип здания | Количество этажей | Примеры/особенности |
|---|---|---|
| Низкоэтажные | 1–3 | Индивидуальные жилые дома (ИЖС), коттеджи, таунхаусы. Регулируются СП 55.13330.2016. |
| Среднеэтажные | 4–8 | Частные многосекционные дома, небольшие многоквартирные дома. Часто газифицируются. |
| Многоэтажные | 9 и выше | Панельные или монолитные многоквартирные дома. Высота ≥ 30 м уже считается высотной застройкой. |
| Высотные (в рамках многоэтажных) | 17 и выше | «Свечки» в крупных городах, требуют индивидуального согласования. |
Как считают этажи: нормативные тонкости
Что входит в этажность?
Согласно п. А.3 СП 7.13130.2009 и разъяснениям Ассоциации «Союз кадастровых инженеров»:
- Цокольный этаж включается в общее число, если верх его перекрытия выше средней планировочной отметки земли ≥ 2 м.
- Технический этаж (высотой ≥ 1,8 м) или мансарда с площадью ≥ 15 % кровли считаются полноценными этажами.
- Подвалы (подземные этажи) не входят в надземную этажность:
надземные этажи = общее количество – подземные этажи.
Что НЕ считается отдельным этажом
- Лифтовые шахты и венткамеры, если их суммарная площадь < 15 % кровли и высота < 1,8 м.
- Чердаки, если их высота < 1,8 м и нет полноценных помещений.
Частный сектор: можно ли строить больше 3 этажей?
Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) действует жёсткое ограничение — не более 3 наземных этажей (СП 55.13330.2016). Это:
- два полноценных жилых этажа + мансарда;
- или один этаж + цоколь + мансарда;
- но не 4-й полный жилой этаж — иначе объект уже относится к многоквартирному дому и подлежит другой разрешительной процедуре.
Почему в некоторых домах 5, 9, 12 или 21 этаж?
Это обусловлено историческими нормами и технологией:
- 5 этажей — «хрущёвки»: экономичный высотный диапазон без лифтов.
- 9 этажей — «пятиэтажки» безопасного перехода на высотку: допускается газоснабжение, лифт уже обязателен.
- 12–16 этажей — «средняя высотка»: монолит, лифтовые шахты, повышенные требования к эвакуации.
- 17+ этажей — «высотки» с индивидуальным согласованием: влияние на инфраструктуру, теневые и ветровые нагрузки.
Практический чек-лист: как быстро определить этажность
- Посчитайте надземные этажи, исключите подвалы.
- Проверьте, соответствует ли цоколь критерию 2 м.
- Измерьте высоту мансарды: ≥ 1,8 м — это этаж.
- Сверьте с таблицей выше: 9 и выше = многоэтажный дом.
Многоэтажным домом официально считается здание, имеющее от 9 полноценных надземных этажей и выше. Для частных домов ограничение составляет 3 этажа, а для многоквартирных проектов в Москве и области обсуждается новый лимит, до 9 этажей по умолчанию, всё выше решается в индивидуальном порядке.
Запомните простое правило: 1–3 — коттедж, 4–8 — средняя этажность, 9+ — многоэтажка. Теперь вы всегда точно знаете, какое здание перед вами.