В 2021 году в России действует установленный порядок освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости. Чтобы не платить налог, продавец обязан владеть объектом определённый минимальный срок. В статье подробно разбираются:

• какие нормативные акты регулируют правило;
• какой срок считается «общим»;
• когда срок сокращается до трёх лет;
• как правильно рассчитывать дату начала владения;
• примеры расчётов и рекомендации продавцам.

Правовая база

Основные документы, определяющие льготу по НДФЛ при продаже недвижимости:

1. Налоговый кодекс РФ (НК РФ). Статья 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» (в редакции от  N 305‑ФЗ).
2. Письмо Минфина России от 22 сентября 2021 г. № 03‑04‑05/76816, где разъясняется порядок определения минимального предельного срока владения объектом недвижимости.
3. Методические указания ФНС России, опубликованные в 2022‑2023 годах, уточняющие практику расчёта срока в разных ситуациях (наследство, дарение, личный фонд, ДДУ и пр.).

Общий срок владения – пять лет

Согласно пункту 4 статьи 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом составляет пять лет. При соблюдении этого условия доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ (ставка 13 % для резидентов).

Важно:

• Срок считается непрерывным. Перерывы в виде аренды или залога не влияют, если право собственности сохраняется за продавцом.
• Дата начала владения – это дата приобретения в собственность, а не дата государственной регистрации, если она произошла позже.

Сокращённый срок – три года

Для некоторых категорий владельцев срок владения сокращён до трёх лет. Это предусмотрено тем же пунктом 4 ст. 217;1, но с уточнением «при условии, что объект получен в следующих случаях»:

• по наследству (право собственности возникает со дня смерти наследодателя, независимо от даты регистрации);
• в подарок (дарение) от близкого родственника;
• в результате приватизации (в т.ч. в рамках государственных программ);
• при передаче в личный фонд учредителем (считается с даты приобретения имущества личным фондом).

Эти положения подтверждены письмом Минфина от  г., где указано, что налоговая служба не должна задавать вопросы, если продавец ссылается на данный документ.

Как определяется дата начала владения

Практические примеры расчёта срока

Пример 1. Обычная покупка квартиры

Сергей купил квартиру 15 марта 2018 г. Договор купли‑продажи был подписан 10 апреля 2018 г., а в Росреестре право собственности зарегистрировано 20 апреля 2018 г. Считаем срок с 10 апреля 2018. Чтобы продать без НДФЛ, Сергей должен дождаться 5‑летнего срока — т.е. до 10 апреля 2023 г.

Пример 2. Квартира, полученная в наследство

Мария унаследовала квартиру от родителей, которые скончались 1 июля 2020 г. Регистрация в Росреестре прошла 15 июля 2020 г. Для целей налога срок владения считается с 1 июля 2020. Чтобы получить освобождение, Марии достаточно владеть имуществом 3 года → до 1 июля 2023 г.

Пример 3. Договор долевого участия (ДДУ)

Иван оплатил всю стоимость квартиры в рамках ДДУ 10 января 2021 г., но объект был сдан в эксплуатацию 5 июня 2023 г., а в Росреестре права зарегистрированы 15 июня 2023 г. Срок владения считается с 10 января 2021 (дата полной оплаты), а не с даты регистрации. Следовательно, для освобождения от налога Ивану понадобится ждать до 10 января 2026 г.

Что делать, если срок владения не достигнут

Если вы планируете продажу до истечения требуемого срока, налог будет начислен. Возможные варианты снижения налоговой нагрузки:

• Учет расходов – вы можете уменьшить налогооблагаемую базу за счёт расходов, подтверждённых документально (например, расходы на ремонт, улучшения, комиссии агентств).
• Перенос части дохода – если у вас есть несколько объектов, можно продать их поочерёдно, чтобы каждый раз укладываться в льготный период;
• Покупка нового жилья – в случае продажи единственного жилого помещения до 5 лет, налог может быть уменьшен, если вы приобретёте новое жильё в течение 12 месяцев (по старым правилам, однако с 2021 года данное положение уже не действует, но иногда используется в региональных льготах).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Считается ли срок владения, если я сдаю квартиру в аренду?

Да. Аренда не прерывает срок владения, поскольку право собственности остаётся за вами.

Вопрос: Как оформить документ, подтверждающий дату начала владения при наследстве?

Необходимо предоставить свидетельство о праве наследования и выписку из актовой записи о смерти (свидетельство о смерти). Эти документы подтверждают, что право собственности возникло со дня смерти наследодателя.

Вопрос: Можно ли «пересчитать» срок, если я владел несколькими объектами последовательно?

Каждый объект рассматривается отдельно. Срок владения считается только для того имущества, которое вы продаёте.

Вопрос: Что делать, если у меня есть совместное владение (совладельцы)?

Срок владения считается индивидуально для каждого совладельца с даты, когда он стал совладельцем (обычно дата регистрации прав на его долю). Если один из совладельцев достиг 5‑летнего срока, а другой – нет, налог будет начислен только на долю того, кто не достиг срока.

Для 2021 года правило выглядит так:

• Обычное жилое помещение – пять лет непрерывного владения.
• Наследство, дарение, приватизация, передача в личный фонд – три года.
• Дата начала владения определяется моментом, когда вы фактически приобрели право собственности (дата смерти наследодателя, дата полной оплаты ДДУ, дата подписания договора дарения и пр.).
• При продаже до истечения срока налог составляет 13 % от разницы между продажной ценой и суммой, подтверждённо вложенной в покупку (включая расходы на улучшения).

Соблюдая эти простые правила и правильно документируя дату начала владения, вы сможете избежать нежелательных налоговых обязательств при продаже недвижимости.