Вопрос контроля за операциями с недвижимостью стоит особенно остро в контексте борьбы с отмыванием доходов, полученных преступным путём, и финансированием терроризма․ В России за такие операции отвечает Федеральная служба по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг) и нотариальные органы․
Правовая база
Ключевые нормативные акты, регулирующие обязательный контроль:
- Федеральный закон № 115‑ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма» (с изменениями от 2022 г․)
- Федеральный закон № 218‑ФЗ «О нотариате» – регламентирует обязанности нотариусов при сделках с недвижимостью․
- Постановления Правительства РФ и приказы Росфинмониторинга, уточняющие пороговые суммы и порядок подачи сообщений о подозрительных операциях․
Что считается «операцией с недвижимым имуществом»?
Под этим термином понимаются любые сделки, в результате которых меняется право собственности (или иное вещное право) на объекты недвижимости: квартиры, дома, земельные участки, коммерческие помещения и т․д․ К таким операциям относятся:
- Купля‑продажа․
- Обмен․
- Дарение․
- Аренда с правом выкупа, если в договоре предусмотрена последующая передача права собственности․
- Иные сделки, оформляемые нотариусом (например, наследование, раздел имущества)․
Пороговые суммы, подлежащие обязательному контролю
| Тип сделки | Сумма (руб․) | Кому подлежит контроль |
|---|---|---|
| Купля‑продажа (вне зависимости от формы оплаты) | от 600 000 | Нотариус + Росфинмониторинг |
| Сделки, осуществляемые полностью наличными | от 150 000 | Нотариус (проверка источника средств) |
| Передача прав по договору аренды‑выкупа (с последующей передачей права собственности) | от 600 000 | Нотариус + Росфинмониторинг |
Таким образом, минимальная сумма операции с недвижимым имуществом, подлежащая обязательному контролю составляет 600 000 рублей․ При этом, если оплата производится наличными, контроль начинается уже от 150 000 рублей – в этом случае нотариус обязан убедиться в законности источника наличных;
Как происходит обязательный контроль?
Действия нотариуса
- Проверка личности сторон сделки и их правоспособности․
- Сбор документов, подтверждающих законность источника средств (справки о доходах, выписки из банков, договоры займов и т․п․)․
- Заполнение отчёта по подозрительной операции (Форма 2‑ФЗ) и передача его в Росфинмониторинг, если сумма превышает 600 000 рублей или наличные превышают 150 000 рублей․
- Ведение реестра сделок, подпадающих под контроль, в течение 5 лет․
Действия Росфинмониторинга
- Получение и анализ сообщения о подозрительной операции․
- Проведение проверок (в т;ч․ запросы в налоговые органы, банки, органы регистрации недвижимости)․
- Принятие решений о дальнейших мерах: предварительное уведомление, наложение административных штрафов, передача дела в правоохранительные органы․
Обязанности участников сделки
- Покупатель/продавец – предоставить полную и достоверную информацию о источнике средств․
- Нотариус – обязуется проверить информацию, оформить необходимые документы и в случае необходимости отправить сообщение о подозрительной операции․
- Банки и платёжные системы – при переводе более 600 000 рублей обязаны уведомлять Росфинмониторинг о крупных денежных переводах (по правилам ФЗ‑115)․
Исключения из обязательного контроля
Существует ряд операций, которые не подпадают под обязательный контроль, даже если их сумма превышает указанные пороги:
- Сделки между супругами, если они совершаются в рамках совместного имущества, за исключением случаев, когда источник средств неизвестен․
- Переход прав в рамках наследования (при наличии свидетельства о праве на наследство)․
- Операции, проведённые в рамках государственных программ субсидирования (например, программа «Дом мечты»), при условии наличия официальных документов, подтверждающих субсидию․
- Передача недвижимости в дар безвозмездно, если её стоимость оценивается ниже 600 000 рублей и оплата не производится наличными․
Последствия несоблюдения требований
| Субъект | Нарушение | Штраф/наказание |
|---|---|---|
| Нотариус | Не подал сообщение о подозрительной операции | Штраф от 200 000 до 2 000 000 рублей, при повторных нарушениях – лишение лицензии․ |
| Физическое лицо (покупатель/продавец) | Сокрытие источника средств | Штраф от 10 000 до 100 000 рублей или административный арест до 15 суток․ |
| Банк/платёжный оператор | Не сообщил о крупном переводе | Штраф от 300 000 до 5 000 000 рублей․ |
Практические рекомендации для участников рынка
- Заранее уточняйте сумму сделки․ Если планируется сумма ≥ 600 000 руб․, готовьте полные финансовые документы․
- Сохраняйте все подтверждающие бумаги․ Выписки из банков, справки о доходах, договоры займов – они могут потребоваться нотариусу․
- Выбирайте надёжного нотариуса․ Профессионал обязан выполнить проверку и своевременно отправить сообщение в Росфинмониторинг․
- Оплачивайте безналичным способом․ Платежи по безналичному расчёту снижают риск превышения порога наличных (150 000 руб․) и упрощают контроль․
- Следите за изменениями законодательства․ Пороговые суммы и порядок подачи отчётов могут корректироваться правительством (например, в 2023 г․ был предложен рост порога до 1 000 000 руб․, но закон пока не принят)․
В Российской Федерации минимальная сумма операции с недвижимым имуществом, подлежащая обязательному контролю составляет 600 000 рублей․ При оплате наличными контроль начинается уже от 150 000 рублей․ Обязательный контроль осуществляется нотариусом совместно с Росфинмониторингом и направлен на предотвращение отмывания доходов, полученных преступным путём․
Соблюдение требований законодательства не только защищает участников сделки от юридических рисков, но и способствует формированию прозрачного и безопасного рынка недвижимости в стране․
Статья подготовлена на основе действующего законодательства РФ (ФЗ‑115, ФЗ‑218) и практических рекомендаций специалистов в области финансового мониторинга․ Дата публикации: 18 апреля 2026 г․